Риски приобретения квартиры, которая была в собственности менее 3 лет

Собственники квартиры и прочей недвижимости, приобретённой ими меньше, чем три года назад, при продаже сталкиваются с обязанностью уплачивать налог от полученной прибыли. Более того, в соответствии с новыми правилами в Налоговом кодексе Российской Федерации, если продаётся квартира, приобретённая после 1-го января 2016-го года, налог нужно уплачивать при продаже недвижимости бывшей в собственности меньше пяти лет. Это не затрагивает имущество, которое было получено по дарственной, наследству, ренте. Для этих категорий действуют старые условия, включающие ограничения в три года владения.

pokupka-kvartiry-riski-300x225 (1)Иногда потенциальные покупатели встречают в объявлениях о продаже квартиры отметку, что она находится менее 3 лет в собственности продавца. Однако чаще всего с данным фактом покупатели вовсе сталкиваются уже на месте, при знакомстве с объектом недвижимости. Зачастую это вызывает недоумение, поскольку препятствием при продаже жилья, которое в собственности меньше трех лет, является налог, уплачиваемый продавцом. Для покупателя это также немаловажно. Подобная покупка влечёт за собой определённые риски, о которых нужно знать заранее.

Варианты мошенничества

Чаще всего риски покупки квартиры и прочей недвижимости, бывшей менее 3 лет в собственности, связаны именно с мошенничеством. Практика знает множество таких случаев, что позволяет выделить некоторые наиболее распространённые схемы:

  • 14479484581959218530bОсуществление сделки по поддельным документам. Используются не только фальшивые документы, печати, подставные лица, но и съёмная квартира, которая часто принадлежит лицу и вовсе не подозревающему о махинациях. При этом найти мошенников после практически невозможно, а добиться справедливости и вернуть деньги очень сложно.
  • Подача искового заявления в суд для признания сделки не действительной. Иск подаёт продавец, чтобы вернуть себе недвижимость и заработать на этом сверху. Несмотря на то, что после аннулирования договора покупателю возвращаются его деньги, это не та сумма, которая была уплачена, а меньше. Разницу присваивает себе мошенник. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках.
  • Продажа квартиры нескольким лицам сразу. Делается это путём размножения заверенных нотариусом копий документов, по которым оформляются одновременные сделки. Разумеется, продавец оформляет их в разных нотариальных конторах. Притянуть такого мошенника к ответственности крайне сложно, поскольку обычно он сразу же скрывается в неизвестном направлении.

Важнейшие аспекты перестраховки

Чтобы снизить существующие риски для покупателя квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше, чем три года или пять лет по новым правилам, даже если на первый взгляд всё выглядит прозрачно, важно проверить:

  • Продавца. Лучше не заключать договор по доверенности, поскольку дата её действия может истечь ещё до того, как договор будет зарегистрирован. С приезжими продавцами связываться тоже нежелательно. Кроме того, необходимо уточнить и по возможности проверить причину продажи.
  • osmotr-kvartiry-300x225Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, в том числе и в новостройке. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы посмотреть весь перечень ранее проживающих на этой площади жильцов, и уточнить, нет ли среди них таких, которые могут вернуться по закону. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально способ оплаты.
  • Порядок осуществления сделки. Срочность или существенно сниженная цена на квартиру (более пятнадцати процентов) это причина насторожиться. Отсутствие какого-либо документа в пакете также является причиной не подписывать договор купли-продажи.

Если для покупателя это первая подобная сделка, то лучше обратиться за помощью к специалисту, который проверит юридическую чистоту квартиры и подскажет, когда именно следует бить тревогу и какие на то есть основания.

Тщательная проверка

Покупка недвижимости сопровождается рядом нюансов, которые нужно предусмотреть заранее. Занимаясь покупкой самостоятельно, необходимо поинтересоваться историей квартиры. Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, но каждый ответ должен подтверждаться соответствующим документом. Именно поэтому нужно попросить продавца показать не только справку из домовой книги, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности на недвижимые объекты.

14546982130Из выписки следует узнать, кто на данный момент числится владельцем квартиры, кто им был до этого, кто сейчас прописан в этой жилплощади, имеются ли обременения, уплачен ли подоходный налог. Все предоставляемые документы должны быть в оригинале.

Важно обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние и не являются ли они совладельцами. Если таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета на сделку и прочие сопутствующие бумаги. Впрочем, с такими объектами лучше вовсе не связываться.

Также понадобиться проверить соответствие квартиры с её планировкой по документам. Если были изменения, они должны быть узаконены. Если уплачивался налог – должны быть квитанции.

С какими рисками можно столкнуться?

Причины, по которым возникают риски для покупателя квартиры и прочей недвижимости, бывшей в собственности меньше, чем три года или пять лет, обоснованы тем, что:

  • ipoteka-podvodnie-kamni_1Если квартира была получена продавцом по дарственной, даритель вправе через суд её вернуть до истечения трех лет в собственности;
  • Недвижимость может быть обременена регистрацией в ней малолетних или недееспособных лиц, из-за которых могут аннулировать договор купли-продажи;
  • Отсутствует возможность оформить вычет за уплаченный налог.

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Впрочем, в случае покупки недвижимости в новостройке терять бдительности не стоит. Мошенники орудуют и здесь. Кроме того, не исключена возможность не выплаченного кредита.

Продажа по доверенности

Отказ-от-права-собственности-на-квартируЕсли покупателя полностью устраивает продаваемая квартира, находящаяся в собственности меньше, чем три года, но продаёт её посредник по доверенности, то стоит быть очень осторожным. Именно этот вид мошенничества всплывает чаще всего, хотя это и не закономерность.

Для того чтобы снизить существующие риски, необходимо обратиться за помощью к нотариусу на начальном этапе оформления сделки. Квалифицированный специалист знает, на что обращать внимания и где могут быть подвохи, которые обычный гражданин может по невнимательности или незнанию пропустить. Расходы на нотариуса немаленькие, однако, так можно быть уверенным в том, что сделка безопасна. В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо больше, чем стоимость услуг специалиста.

Не менее опасны и сделки, если квартира, которая находится в собственности продавца менее трех лет, была им унаследована. Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в суд и восстановить их. При удовлетворении их иска все сделки с недвижимостью будут аннулированы. Деньги, потраченные на покупку, вернут, а вот средства, которые пошли на оформление документов, ремонт и прочие расходы – нет.

Внимание на составленный договор

Заключая договор на покупку квартиры, бывшей в собственности продавца менее чем три года, крайне внимательно следует прочесть весь документ, от первого до последнего символа. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но так будет надёжнее для обеих сторон, если сделка чистая.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

  • Указание места и даты его составления;
  • prodat-kvartiru_2Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
  • Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
  • Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
  • Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
  • Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Целесообразно включить в документ пункт о том, что продавец обязуется взять на себя всю ответственность перед третьими лицами в случае, если таковые заявят свои претензии на проданную недвижимость.

Оспаривание сделки

Расторжение-договора-купли-продажи-квартирыЕсли у покупателя возникает необходимость оспорить и отменить заключённую с продавцом сделку уже после покупки квартиры, которая была в собственности продавца меньше, чем три года, сделать это можно исключительно через суд. Такие случаи возникают обычно при столкновении с мошенниками, когда нужно вернуть свои денежные средства. Основанием для обращения в суд также служит нарушение условий сделки со стороны продавца, противоречие условий нормативно-правовым актам российского законодательства, ущемление прав третьих лиц.

Иногда можно решить вопрос и без судебного разбирательства, если стороны пришли к общему согласию, но такое случается чаще в виде исключения. Поэтому нужно оставаться бдительным и тщательно всё проверять. Если же дело дошло до суда, важно иметь абсолютно все документы, которые фигурировали в сделке. Особенно это касается финансовой стороны, где многое значит подтверждение оплаты и сумма.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 3, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...