Нюансы оформления договора купли/продажи квартиры по ипотеке

Далеко не все покупатели имеют возможность приобрести недвижимость за наличные средства. Это очень дорогая покупка, накапливать на которую надо годами. Но благодаря кредитным средствам, мечта о собственной квартире становится намного ближе. Естественно, что подобная сделка между продавцом и покупателем имеет свои особенности, которые касаются рисков для каждой стороны, способов оформить документы, сопровождение процедуры и других нюансов.

Но не надо бояться продажи квартиры с использованием ипотеки. Этот вид сделки один из самых популярных на территории Российской Федерации. Чтобы правильно его совершить и не попасть в неприятности, надо подробнее изучить данный вопрос, узнать о подводных камнях, и постараться их обойти, чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Положительные стороны ипотеки

Конечным-пунктом-завершения-сделки-выступает-подписание-ипотечного-договора-Эта сделка предусматривает передачу покупаемого имущества в залог, при выдаче банком средств. Алгоритм простой – не выплатите деньги, останетесь без недвижимости ещё и с судебным иском. Да и отзывы людей, которые уже приобрели квартиру таким способом, довольно противоречивы. Одни довольны, что взяли кредит и теперь имеют возможность наслаждаться своим уголком, другие, наоборот, жалуются, что перспективы покупки слишком мрачные.

Давайте начнем с хорошего, а именно с положительных сторон ипотечного кредитования:

  • Ипотека – это идеальный вариант, если нужно купить недвижимость, но уровень доходов не позволяет сразу заплатить всю сумму. Годами выплачивать немалые деньги за аренду совсем невыгодно – лучше потратить их за выкуп собственной квартиры уже проживая в ней;
  • Кредитные средства выдаются на длительный срок (порядком тридцати лет) и рассчитываются от уровня доходов заемщика, потому есть возможность выплачивать деньги и жить в достатке, не отдавая последние гроши;
  • Сделка с ипотечным кредитом более надежна, чем обычное кредитование или покупка за собственные средства. Банк не заинтересован в связи с мошенниками или недобросовестными продавцами, поэтому тщательно проверяет заемщика, объект недвижимости и его юридическую чистоту. Если банковских специалистов что-то насторожит, то ипотека не будет предоставлена. В таком случае лучше поискать другую недвижимость или попробовать обратиться в другой банк;
  • Существует процедура имущественного налогового вычета, которая позволяет вернуть часть уплаченных по кредиту средств.

dogovor-rupli-prodazhiГосударство помогает большинству граждан, заинтересованных в получении средств. Существует масса социальных программ кредитования, где проценты меньше, а условия не такие жесткие. К таким программам относятся: ипотека для молодых семей, военных, и даже возможность погасить ипотечный долг с помощью материнского капитала.

Отрицательные стороны ипотечного кредитования

Естественно, не все в восторге от ипотеки. Эта процедура имеет множество спорных моментов, которые сложно понять без консультации специалиста. Но давайте рассмотрим самые распространенные неудобства, связанные с ипотечным кредитованием:

  • Большая переплата по процентам. Пожалуй, этот нюанс в момент, когда происходит приобретение недвижимости, является самым спорным. Дело в том, что кредитная ставка может быть маленькой, но если умножить её на годы, на протяжении которых происходит выплата кредита, то сумма получается впечатляющей. Допустим, на покупку жилья в Москве было взято 10 млн. рублей ипотеки. Срок для выплат стандартный – 30 лет, а процентная ставка 12,5%. Проведя нехитрые расчеты можно выяснить какую сумму придется заплатить – 37 500 000 руб. Получается, что за эти деньги можно было купить целых 4 таких же квартиры;
  • 600wДополнительные расходы. При ипотечном кредитовании обязательно надо потратить деньги на страховку имущества, жизни заемщика и, конечно же, не обойтись без титульного страхования;
  • Распоряжение имуществом ограничено. Поскольку квартира находится в залоге у банка, на время сделки её нельзя продавать, менять, дарить и проводить другие подобные операции без согласия банковского учреждения;
  • Регулярно предоставлять финансовым учреждениям различную документацию по требованию последних, что влечет за собой массу неудобств;
  • Постоянный риск распрощаться с недвижимостью, если вдруг возникнут финансовые трудности, или полная потеря платёжеспособности. За долги квартиру просто отберут, несмотря на то, какая сумма по кредиту уже была уплачена.

Все эти неудобства заставляют сотню раз подумать, прежде чем обращаться в банк за ипотекой. Но если другого выхода нет, и человек готов переплачивать, постоянно чувствовать угрозу, что его платежеспособность пострадает, и продаваемый сейчас объект отберут, тогда это идеальный вариант получить недвижимость здесь и сейчас. Тем более что накопить требуемую сумму без кредита практически нереально для человека со среднестатистическим доходом.

Этапы покупки квартиры через ипотеку

Без названияВ момент планирования покупки жилья с использованием кредитных средств, надо продумать каждый шаг, чтобы все четко спланировать и не сорвать сделку. Понятное дело, что порядок покупки квартиры в ипотеку несколько сложнее, чем оформление привычного кредита, но зато у покупателя будет полное право на имущество, и процентная ставка, как правило, меньше.

Необходимо рассмотреть этапы сделки подробнее:

  • Первый этап – это подбор недвижимости. На этом этапе очень важно подобрать хорошее жилье, ведь в будущем оно станет местом прописки человека как минимум на 30 лет. Если покупать недвижимость на вторичном рынке, то проблем меньше, поскольку большинство банков согласятся предоставить средства, конечно, при условии полной юридической чистоты, исполнения банковских условий заемщиком и других факторов. А вот с покупкой недвижимости в новострое могут возникнуть трудности, потому никто не спешит с подписанием договора купли продажи квартиры по ипотеке. Кроме того, на этом этапе происходит приценивание, чтобы в будущем взять в банке достаточную сумму;
  • Второй этап – выбор банка и ипотечной программы. Здесь все просто – нужно чтобы условия банка подходили потенциальному заемщику, и заемщик подходил условиям, под которые банк выдает деньги. Следует понимать, что условия сделки всегда на пользу банка, потому на процентах не сэкономить. А вот на что следует обратить внимание – это на размер первоначального взноса и на максимальный размер выдаваемого кредита;
  • Businesswoman helping her client fill in paperworkТретий этап – подготовка документов для подачи кредитной заявки. Кстати, желательно обратиться сразу в несколько банков, и впоследствии выбрать тот, что предоставит максимально выгодные условия сделки;
  • Одобрение банком выбранной недвижимости;
  • Заключение кредитного договора и прохождение госрегистрации;
  • Страхование недвижимости и последующая передача её в ипотеку.

Процедура не из самых простых, но её ежедневно проходят тысячи людей, потому система налажена и риски возникновения проблем минимальны как до, так и после подписания ипотечного договора.

Какой должна быть недвижимость

Естественно, банк не будет предоставлять деньги на сделку, которая для него невыгодна, потому ипотечный кредит выдается только на те квартиры, что отвечают следующим требованиям:

  • Квартира должна находиться в доме, который не подлежит сносу и не является ветхим;
  • Не должно быть незаконной перепланировки, а если такая есть, её надо узаконить;
  • Квартира должна быть юридически чистой, то есть на неё не должны претендовать третьи лица;
  • Недвижимость не должна значиться в списке на очередь к проведению капитального ремонта;
  • Недвижимость должна быть оценена независимым экспертом, а стоимость, выставленная продавцом, редко когда учитывается.

shutterstock_198116957Как видно, требования к квартире не слишком жесткие. В любом случае проверка юридической чистоты и оценка квартиры – это необходимые этапы сделки до подписания договора, особенно если покупатель не желает оказаться обманутым. Банковская проверка поможет избежать множества рисков. Если недвижимость отвечает данным стандартам, то начинается переход к следующему этапу – заключению предварительного договора.

Предварительный договор и оценка недвижимости

Предварительное соглашение – это документ, в котором покупатель и продавец обязуются в дальнейшем оформить основной договор. В нем есть несколько подразделов:

  • Предмет соглашения, точнее, данные о продаваемой недвижимости и персональная информация о её владельце;
  • Цена сделки, а именно себестоимость собственности и в каком виде будет внесена оплата;
  • Права и обязанности сторон тоже указываются в отдельной части договора, здесь же поднимается вопрос нарушения прав;
  • Сроки договора – период, на протяжении которого сделка должна быть реализована заключением договора купли продажи квартиры через ипотеку;
  • Особые требования/условия. Этот подраздел необязателен, и используется, только если есть необходимость указать дополнительную информацию.

образец-предварительного-договора-купли-продажи-ипотеки-в-сбербанк-300x248Соглашения составляют в паре экземпляров, чтобы один оставить у продавца, а второй отдается заемщику, который передает его в банк. Но банки не всегда требуют подобный договор, для выдачи средств, в отличие от оценки жилплощади. Чтобы её осуществить, нужно привлечь независимого оценщика. Профессионал обращает внимание на:

  • Наличие повреждений и плесени на строительных конструкциях;
  • Качество работы имеющихся средств коммуникаций, в частности, водоснабжения, центрального отопления и т.п.;
  • Состояние дверей и оконных проемов;
  • Электрическая проводка и наличие повреждений на ней.

Поскольку осмотр визуальный, продавцы часто делают небольшой косметический ремонт, с целью продать недвижимость подороже, потому пусть экспертное мнение имеет значение, но лучше проверить все названые участки самостоятельно, поспрашивать соседей и проделать другие доступные манипуляции.

Документы для оформления ДКП

Любая сделка купли-продажи, особенно если участником процесса является банк, требует обширного пакета документов. В первую очередь их сбором озабочен продавец, поскольку это его квартиру будут рассматривать как под микроскопом. Вот небольшой список обязательных документов на 2017 год.

  • Паспорт собственника жилья или его копия;
  • ipoteka-na-vtorichnoe-zhilieТехнический паспорт на продаваемую недвижимость;
  • Кадастровый паспорт с указанием инвентарной стоимости жилья. Но поскольку переоценка делается каждые пять лет, нужно следить, чтобы документ был актуальным;
  • Выписка из Росреестра и свидетельство о праве на собственность;
  • Документы, которые подтверждают права собственности человека – старый договор купли-продажи, завещание и т.п;
  • Документы, гарантирующие что недвижимость не заложена и не находится под арестом;
  • Обширная выписка из жилконторы, где указывается, что по этому адресу не проживают «проблемные» люди, например, заключенные или те, кто на данный момент не проживает в квартире, но имеет на неё права;
  • Заключение об оценке стоимости квартиры.

Это список для тех, кто рассчитывает оформить ипотеку в Сбербанке, но каждый банк выдвигает свои требования по пакету документов, потому бумаги надо собирать согласно выданному в заведении списку.

Для покупателей условия покупки квартиры в ипотеку тоже неизменны. Для того чтобы его заявку рассмотрели, потенциальный покупатель должен принести в банк такие бумаги:

  • Документы, подтверждающие личность – подойдет паспорт или любой другой документ с фотографией;
  • e348f0fe794318987f4f3674c43c2f5dАнкета-заявка на получение кредита. Её форма отличается в разных банках, потому при подаче заявлений в несколько заведений, надо взять подходящие бланки;
  • Копия трудовой книжки;
  • Справка доходов по форме 2-НДФЛ, в которой указывается размер прибыли за прошлое полугодие или более длительный период;
  • Документы о семейном положении. Если отношения узаконены, надо принести свидетельство о браке или его копию;
  • Документы на детей, в том числе совершеннолетних (если они есть);
  • Заключение оценки стоимости недвижимости.

Список небольшой, но каждый банк добавляет ещё несколько бумаг, потому, прежде чем собирать документы, надо этот вопрос уточнить, чтобы не терять времени, ведь обсуждение заявки может проходить на протяжении нескольких недель.

Заключение кредитного договора

Осуществление продажи квартиры 2017 года намного проще, чем заключение договора купли продажи квартиры через ипотеку, если недвижимость приобретается на вторичном рынке. Банки не хотят связываться с жилплощадью, которая не сегодня так завтра перейдет в разряд аварийной. Потому перед финальным аккордом сделки – заключением договора, столько этапов.

Если заявку утвердили, и средства будут выделены, то следует очень внимательно вчитаться в пункты договора:

  • s017-1-podarit-kvartiru-v-ipoteke-400x399Размер основного долга;
  • Пункт о комиссии за пользование кредитом;
  • График погашения платежей, и какие суммы согласно ему надо платить;
  • Условия страховки;
  • Дополнительные сборы и комиссии;
  • Пункт о предоставлении возможности погашения долга досрочно;
  • Условия расторжения договора;
  • Какое наказание за просрочку платежа;
  • Штрафные санкции при невыполнении условий договора;
  • Форс-мажор.

Поскольку иногда банки пишут некоторые условия мелким шрифтом, чтобы заемщик не обратил на них внимания, используют не все названые пункты и т.п., надо очень внимательно вчитываться в соглашение. Если есть возможность, можно даже скачать образец договора купли и продажи недвижимости конкретного банка, и ознакомиться с условиями заблаговременно.

Можно ли продать квартиру, купленную через ипотеку

Иногда бланк договора купли/продажи недвижимости предусматривает пункт о последующей продаже ипотечной недвижимости. Такая сделка возможна, но только с позволения банка. Поскольку вопрос непростой, его требуется рассмотреть подробнее. В этом решении есть несколько нюансов:

  • dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-04-300x225Продавая жилье, находящееся в ипотеке, заемщик может выплатить долг раньше срока, так как получаемые от покупателя средства будут переведены на банковский счет. Банк в этом заинтересован, поскольку деньги вернулись, и исчез риск их потери, который всегда незримо присутствует при кредите;
  • Если жилплощадь будет продана и долг выплачен досрочно банк терпит потери, потому что не получает определенной суммы процентных средств. Но это не проблема, потому что в случае досрочного погашения кредита заемщик должен выплатить компенсацию, размер которой оговаривался в ипотечном договоре.

Но если нет возможности выплачивать кредит? Недвижимость при длительной задолженности в любом случае отберут, значит, можно выкрутиться из ситуации, продав её и отдать долги. Если этого не сделать, банк имеет полное право подать на должника в суд и тогда уровень ответственности ответчика значительно вырастет.

Итак, как происходит продажа квартиры купленной по ипотеке:

  1. Самостоятельно. В этом случае должник сам занимается поиском покупателя для недвижимости, а банк только одобряет либо отвергает выбор. Когда сделка купли/продажи состоялась, продавцу дается справка о том, что он больше не является должником. И очень важный нюанс – потенциальному покупателю должна быть предоставлена полная информация, касающаяся того, что жилье является ипотечным.
  2. Досрочно. Покупатель сразу выдает сумму для полного погашения долга.
  3. С долговыми обязательствами. Эта схема, по которой продается квартира, называется перекредитованием. В этом случае новый покупатель занимает позиции прошлого владельца недвижимости, то есть, становится должником.
  4. Продажа недвижимости через банковское учреждение. Согласно этому способу, продажей квартиры и поиском покупателя полностью занимается банк.

Страхование

Естественно, банк заинтересован в том, чтобы вернуть свои вложения, потому множество банковских учреждений настаивают на страховке. Причем страхуют не только недвижимость. Какие виды страховки используют:

  • 2-18-300x200Страховка недвижимости;
  • Страховка жизни. По сути, даже если человек, оформивший на себя кредит, погибнет, его долг будет выплачен с помощью этой страховки;
  • Титульное страхование, на случай если заемщик по каким-то обстоятельствам потеряет свой титул владельца квартиры, на покупку которой был взят кредит.

Страховку нужно регулярно возобновлять. Хотя можно и проигнорировать данную процедуру, банк чутко отреагирует на подобные моменты, потому заемщик сразу же получит повышенные ставки по кредиту, которыми банк пытается обезопасить себя. Исходя из этого, страховка выгодна не только банку, но и заемщику, который принимал условия типовых договоров купли/продажи недвижимости в ипотеку.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...