Договор купли-продажи квартиры: нюансы регистрации

При продаже жилья, в данном случае квартиры, стороны обязаны оформлять такую сделку письменным и подписанным договором купли продажи (ДКП). Это возмездная сделка, подразумевающая передачу недвижимого имущества после оплаты за него определённой оговоренной индивидуально суммы. Также в некоторых случаях она подразумевает уплату налога с полученной от продажи суммы.

Поскольку в сфере недвижимости существует масса нюансов, в частности в моментах о правах собственности и налогообложении, все изменения, качающиеся неё, нужно своевременно зарегистрировать. К данной процедуре российское законодательство выдвигает ряд чётких и строгих требований, несоблюдение которых может привести даже к потере имущества.

image

Процесс оформления сделки состоит из нескольких этапов и требует подготовительных работ с некой осведомлённостью в нормах Гражданского, Жилищного и Семейного кодекса Российской Федерации. Согласно им, сделка не может считаться завершённой и состоявшейся, если регистрационный орган не зафиксировал в едином реестре соответствующие изменения.

Задаваясь вопросом, нужно ли регистрировать договор купли жилой квартиры, следует ответить, в связи с последними изменениями в законодательстве, – нет. Такой подход уже считается устаревшим, но вот регистрировать переход собственнических прав – обязательно.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

О переходе права собственности

После того, как договор купли-продажи квартиры будет подписан сторонами, квартира, являющаяся объектом сделки, перестаёт быть собственностью продавца, если иные условия не были прописаны в данном документе. Тем не менее, о чём бы продающая сторона с покупателем не договорился, независимо от того, передал ли покупатель оговоренную сумму и отдал ли продавец жильё, официально право собственности будет принадлежать именно ему, пока не осуществлена государственная регистрация новых прав владения.

gold keys with house on blue sky

Фиксирует это Федеральная служба государственной организации, картографии и кадастра – Росреестр, куда и следует обращаться после подписания документа с целым пакетом сопутствующих бумаг.

Чтобы сомнений по поводу необходимости в регистрации договора купли жилья всё же не возникало, необходимо отметить, что, она полностью отменена начиная с марта 2013 года, ссылаясь на Федеральный Закон №302 от 30 декабря 2012 года. Данный закон и внёс изменения в Гражданский действующий кодекс, пункты 1-4.

Независимо от того, сколько времени проходит после подписания договора, если сразу не зарегистрируют переход права собственности, продавец не только остаётся законным владельцем квартиры, но имеет возможность отменить сделку, оставив покупателя ни с чем.

Что подготовить

В соответствии с порядком подачи документов в Росреестр, подать таковые можно при личном визите в территориальное его отделение, в МФЦ, почтовым отправлением и в электронном виде с официального государственного сайта. Документы для регистрации включают в себя:

  • Заявление на регистрацию перехода собственнических прав, подписанное продавцом;
  • Аналогичное заявление на регистрацию перехода собственнических прав, подписанное покупателем;
  • obrazets-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryiТри экземпляра заключённого договора (один остаётся Росреестру и по одному каждой стороне сделки, если сторон больше, чем две, экземпляров, соответственно, также должно быть больше);
  • Квитанция об уплате государственной пошлины (уплачивает обычно покупатель);
  • Паспорта всех участников (при участии несовершеннолетних – свидетельства о рождении);
  • Нотариально заверенное согласие на сделку от имени супруга (супруги) продавца, если квартиры является их совместно нажитой собственностью;
  • Доверенность, заверенная нотариусом, если вместо какой-либо из сторон при регистрации перехода прав присутствует её представитель.

Для регистрации договора, то есть перехода прав в соответствии с ним, лично должны присутствовать обе стороны – и покупателя, и продавца. Все заявления не стоит писать заранее, они должны быть написаны в присутствии ответственного за их приём специалиста.

Нюансы процедуры

Когда в сделке фигурирует малолетнее лицо в возрасте до четырнадцати лет, его интересы должны представлять родители или законные опекуны. Доверенность в этом случае не нужно оформлять. Также не требуется такой документ в том случае, если опекуны, имеющие соответствующее решение суда, представляют интересы недееспособного лица.

shutterstock_100043774

Если стороны по какой-либо причине не могут присутствовать лично в Росреестре или Многофункциональном центре и не хотят отправить вместо себя представителя, можно направить все требующиеся документы почтой. При этом оригиналы вкладывать нельзя, только копии, заверенные нотариусом. Само письмо следует отправить только заказным и с обратным уведомлением, чтобы быть уверенным, что оно дошло. Не стоит забывать и об описи вложенных документов, чтобы не возникало неприятностей.

Время, когда нужно подать заявления, законодательно не регламентируется. Госпошлина за регистрацию взимается всегда (платёж на расчётный счёт в любом банке), стоимость её зависит от региона и от того, физическое или юридическое лицо является покупателем. Срок регистрации занимает в целом не больше трёх дней. При этом можно подать его вовсе заранее, например, за несколько дней до того, как договор будет подписан. На стоимость услуги это не повлияет, однако обезопасит сделку, поскольку после подачи таких заявлений Росреестр не вправе принять документы от других лиц, в заявлениях не указанных.

Возможна ли отмена

Поскольку сам договор купли-продажи жилой квартиры теперь не регистрируется, юридическую силу он приобретает с момента обоюдного подписания. Подписание же данного документа свидетельствует о том, что стороны пришли к обоюдному согласию, оговорили условия и окончательную стоимость.

rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi_566d5a48bdfd8

Росреестр регистрирует переход права собственности на проданную квартиру в соответствии со статьёй 551, пунктом первым, Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Это также значит, что только на основании подписанного договора пользование недвижимостью не считается правомерным, только после соответствующих изменений в едином государственном реестре можно полноправно распоряжаться квартирой, регистрироваться в ней, менять замки, затевать перепланировку. Заключать какие-либо сделки, не зарегистрировав права собственности, невозможно.

Так как договора купли-продажи заключаются на добровольной основе, по обоюдному согласию сторон, после регистрации прав на покупателя у продавца нет возможности отменить сделку, если только он не стал жертвой мошенников. Впрочем, подобные ситуации рассматриваются исключительно в суде и, как показывает практика, далеко не всегда решаются в пользу продавца.

Об отзыве документов

Обе стороны договора купли-продажи недвижимого объекта вправе отзывать поданные Росреестру документы, если возникает конфликтная или спорная ситуация. При возникновении таковой нужно будет подать соответствующий запрос, в котором будет изложена просьба об остановке регистрации и требование не вносить изменения в базу учета. При этом стоит помнить, что теперь регистрационная работа длится  довольно короткое время.

2015-05-16_103427

В соответствии с законодательными нормами, Росреестр обязан заморозить регистрационную процедуру с покупкой на один месяц, письменно уведомив об этом вторую сторону сделки. Как происходит такой процесс – зависит от ситуации. Если за этот месяц продавец и покупатель не смогут прийти к соглашению, Росреестр примет решение отказать в перерегистрации собственнических прав.

Впрочем, со стороны продавца можно не иметь весомого основания для того, чтобы прекратить регистрационный процесс, поэтому покупатель практически всё время находится в потенциальной опасности. Чтобы избежать подобных ходов со стороны недобросовестного продавца, лучше всего оговаривать оплату через банковскую ячейку или назначать её дату после того, как произойдёт перерегистрация прав и передача жилья. В ином случае решать проблему придётся в суде, куда обращается обманутый покупатель, уплатив стоимость государственной пошлины и за это. Пошлина за регистрацию договора, то есть процесс перехода прав, судебные издержки и прочее могут быть возложены на ответчика, если эти требования были выдвинуты пострадавшей стороной.

Возможные затруднения

Затруднительные ситуации, в том числе, встречаются от даты заключения договора и произведения оплаты до даты регистрации собственнических прав, поскольку этот промежуток может быть весьма ощутимым, иногда не один месяц. Есть два варианта развития нежелательных событий и их решение:

  • Preimushhestvennoe-pravo-sobstvennika-na-vykup-doliСлучай первый – Росреестру подан запрос о регистрации прав собственности, что говорит о том, что препятствовать перерегистрации данных прав ничего не может, кроме поданного вслед заявления с требованием приостановить данную процедуру. Такой запрос может быть подан от продавца или его законного представителя. Покупателю же, в свою очередь, придётся защитить свои права в зале суда, и требовать в принудительном порядке зарегистрировать права владения на себя.
  • Случай второй – предыдущий владелец, он же продавец, может внезапно умереть до того, как заявление о перерегистрации подано. Это более неприятный момент, но и для него есть решение, хотя ждать придётся полгода. Завершить сделку придётся с наследниками умершего лица, а для этого им нужно вступить в наследство, что можно сделать лишь спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

Наследуемые лица вступают в наследственные права, только после чего покупатель, который был вынужден всё это время ждать, подаёт заявление в суд о принудительной регистрации договора купли продажи квартиры, то есть о регистрации своих собственнических прав на недвижимость. В качестве ответчиков выступают наследники. Раньше этого срока обращаться бессмысленно.

Из данных описанных случаев можно видеть следующее – для их исключения нужно незамедлительно зарегистрировать права собственности на нового владельца, подавая все бумаги правильно и в полном объёме, устраняя ошибки без заминок и отлагательств. Если время прошло зря, винить в этом придётся только себя, ни один платеж не будет возвращён.

Приостановка процедуры

predstavleniye-dokumentov-v-rosreyestra-dlya-registratsii-prav-sobstvennosti

Задача инспектора в Росреестре, при поступлении заявлений, проверить прилагаемые к нему документы на подлинность и соответствия, чтобы процедура регистрации собственнических прав была законной. Обращаться следует только с оригиналами – несмотря на то, что обязательно снимаются копии, они должны быть сверены, оригиналы подделать сложнее. Кроме того, договор купли продажи квартиры в оригинале должен быть отдан Росреестру для выявления возможных неточностей и ошибок, а также для внесения информации в единый реестр.

Следует иметь в виду и то, что данный орган имеет ряд оснований отказать в регистрации прав собственности. Таким основанием может послужить отсутствие полного перечня необходимых бумаг, оформление таковых с ошибками, наличие исправлений, подача испорченных документов. В таких ситуациях при отказе следует как модно скорее устранить замечания и обратиться с заявлением заново, с недостающими и правильно оформленными документами.

Иногда неточности и некоторые ошибки возникают не по вине граждан, например, если улица, на которой находится многоквартирный дом, была переименована и в разных бумагах фигурируют разные названия. Потребуется сначала переделывать правоустанавливающее свидетельство. Сложнее будет, если сотрудник Росреестра сомневается в подлинности бумаг, поскольку это повлёчёт за собой межведомственные запросы, а это время и не всегда положительный результат.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(ещё никто не голосовал, будьте первым)
Загрузка...