Чистота квартиры при покупке: проверяем самостоятельно

Автор публикации:
Гончаров Павел Викторович
Практикующий юрист. Стаж более 15 лет
Жилищное, гражданское и трудовое право
Консультант и автор статей сайта.

Перед покупкой квартиры, особенно когда речь идёт о недвижимости на вторичном рынке, очень важно тщательно проанализировать юридическую чистоту такой сделки. Проверка юридической чистоты квартиры необходима для того, чтобы удостовериться в том, что все представленные продавцом документы настоящие и содержат все важные сведения. Также можно выяснить является ли продавец собственником, и нет ли со стороны третьих лиц притязаний. Для заключения сделки не должно быть никаких препятствий и нюансов, которые могут послужить основанием для аннулирования договора купли-продажи.

Как-проверить-юридическую-чистоту-квартирыЗачастую проверкой недвижимости занимаются специалисты юридического профиля, однако их услуги стоят весьма недешево, поэтому покупатель должен знать, как проверить квартиру в доме перед покупкой.

При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы представленные продавцом, а также некоторые дополнительные бумаги. К основному пакету относятся все правоустанавливающие бумаги, кадастровая и техническая документация, выписка с лицевого счёта, а также из домовой книги. Однако есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание.

Самым простым и быстрым способом проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно является заказ выписки ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. Это наличие залога, ареста, полную информацию о собственниках и всю историю перехода прав собственности квартиры.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

egrn_vipiska_obrazec

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

egrn_o_perehode_prav_obrazec

Правоустанавливающая документация

Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, — правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:

  • stopka_bumagСвидетельства о праве собственности;
  • Предыдущий договор купли-продажи;
  • Договор обмена;
  • Дарственная;
  • Завещание;
  • Свидетельство о вступлении в наследство;
  • Решение суда;
  • Договор ренты.

Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.


Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.

Расширенная выписка из домовой книги

145641041856cf0f32d50d6После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить расширенную выписку из домовой книги, запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.

Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.

Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.

Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.

Расширенная выписка из ЕГРП

kuplya-prodaga2После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.

Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.

Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:

Кто входитПримечания
Несовершеннолетние дети наследодателяПри условии, что им не исполнилось шестнадцати лет, и они не трудоустроены
Нетрудоспособный супругО нетрудоспособности должны свидетельствовать определённые документы
Нетрудоспособные родители наследодателяПенсионного возраста
Граждане, которые находились на иждивении наследодателяНе менее одного года. Факт иждивения подтверждается в судебном порядке

Имеются ли обременения

proverka-dokumentov_1Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.

Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.

Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.

Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

БезобразноПлохоСойдетХорошоГодится (6 оценок, среднее: 4,50 из 5)
Загрузка...
Комментарии
  • Вика
    27.04.2018 00:46

    Совсем недавно посчастливилось приобрести чудную квартирку через вторичный рынок. Объявление было мною найдено совершенно случайно. Открыла кучу вкладок с сайтами по поиску недвижимости, а также подобные разделы на досках объявлений. Хаотично искала, хотела просмотреть сначала все недавно выставленные, а потом уже более поздние. Я думала, что так мои шансы попасть на свежее объявление увеличатся. Видимо, вселенная смиловалась и все-таки подтолкнула меня в правильную сторону. Увидела на авито объявление о продаже однокомнатной квартиры по достаточно адекватной для такого типа недвижимости цене. Сначала подумала, что в квартире будет что-то не так, но никакого подвоха я не обнаружила. Квартирка хоть и была небольшая, но очень уютная, теплая, не угловая. Ремонт тоже приятно порадовал, все чистенько, новейшая мебель и удобная планировка. Мне такой вариант был очень по душе. Перед заключением договора и оформлением покупки я еще раз все тщательно проверила и снова осталась довольна тем, что все в полном порядке. Только месяц назад окончательно переехала в свое новое жилье. Пока обустраиваюсь, эмоций буря)))

    Ответить
  • Ольга
    24.01.2018 21:25

    Если вы усидчивый, внимательный, скрупулезный человек, можете попробовать проверить юридическую чистоту недвижимости самостоятельно. Сэкономите на риелторе и юристе тысяч 50. Для начала определитесь с параметрами и подыщите несколько вариантов в интернете. Мы нашли на авито, но есть еще куча других ресурсов. Далее проверка личности и полномочий продавца, наличие третьих лиц, правоустанавливающих документов, истории квартиры.

    Ответить
  • Николай
    13.10.2016 19:33

    Без юриста не советовал бы делать проверку, так как можете потерять намного больше, чем сэкономить.

    Ответить
  • Владимир Гладкий
    10.10.2016 09:42

    Я считаю, что правильней всего, даже при условии проверки квартиры специалистом, рассчитаться после полного оформления.

    Ответить
  • Зоя
    09.10.2016 15:09

    Если покупаешь квартиру, а особенно в мегаполисе, то проверить ее на чистоту можно только обратившись к лицу, компетентному в этом вопросе. Лучше ему заплатить за работу, чем потом остаться с ничем.

    Ответить
  • Денис
    08.10.2016 03:07

    Лучше не беритесь за проверку сами, советую найти грамотного специалиста с большим опытом.

    Ответить
  • Антон
    06.10.2016 10:16

    Проверить чистоту досконально, не имея опыта в этом вопросе, очень сложно. Времени много занимает, и нет гарантии, что все проверено. Лучше заплатить специалисту. Не так уж это и дорого.

    Ответить
  • Юрий
    01.10.2016 23:18

    Где-то слышал, что у банков есть свои методы как проверить «чистоту квартиры». Обращайтесь к ним!

    Ответить
    • Алена
      18.10.2016 21:34

      Все-таки лучше сначала обратиться к грамотному юристу и узнать, насколько легитимна проверка, которую делает банк.

      Ответить
  • Антон
    26.09.2016 23:55

    Обязательно обратитесь к грамотному юристу, пусть он вас проконсультирует и скажет что вам делать. Лучше не нужно заниматься самодеятельностью, если у вас нет опыта и должных знаний.

    Ответить
  • Светлана
    17.09.2016 01:10

    Из моего личного опыта, лучше обращаться к юристу в подобных случаях. Во-первых, это значительно экономит время и нервы. Во-вторых, если возникнут проблемы, специалист подскажет, можно ли их решить и как, либо посоветует отказаться от покупки.

    Ответить
Добавить комментарий