Продажа квартиры: документы и порядок сделки

Продажа квартиры — это правовой процесс, который требует приличной документальной базы, грамотного оформления договоров и внимательного отношения к обеим сторонам проводимой сделки, чтобы избежать встречи с мошенниками и аферистами. Начало 2017 года уже показало, что количество людей, желающих нажиться за счет других, только возросло, потому продавая или покупая недвижимость, надо быть вдвойне осторожнее.

Зачастую продавцы предпочитают не заниматься всем этим самостоятельно, а обращаются за помощью агентства по недвижимости или в нотариальные органы. Они помогают в продаже квартиры, хотя их работу надо оплачивать. Но зато продавец может быть спокоен, что все документы будут оформлены правильно.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Подготовка недвижимости к продаже

be-dogovor-nedeistvitelnyiЕсли собственник квартиры желает её продать максимально выгодно, надо позаботиться о внешнем виде продаваемого имущества. Жилплощадь должна быть аккуратной и ухоженной, тем более, если продавец хочет продать жилье как можно быстрее. Никогда не следует заведомо завышать стоимость недвижимости. Чтобы составить равноценную цену, надо обратиться к оценщику, который учтёт ситуацию на рынке недвижимости и укажет разумную цифру.

Итак, чтобы потенциальный покупатель не отказал в покупке недвижимости, придется учитывать критерии цены и качества. Чтобы не нанимать оценщика можно поступить более хитро – позвонить по нескольким объявлениям о продаже похожих квартир, и узнать, какие расценки выставляют другие владельцы. Это не займет много времени и будет совершенно бесплатно.

Но наличие оценочной сметы позволит документально заверить покупателя, что выставленная продавцом стоимость недвижимости является рациональной, и смысла в попытке сбить её, нет. Также смету можно включить в перечень документов, которые собираются при продаже недвижимости.

Естественно, не стоит забывать о ремонте жилплощади. Всем известно, что гораздо чаще покупают квартиры, которые уже готовы для жизни, а не клоповники с облезлыми стенами, грибком и другими «приятностями». Поскольку на сегодняшний день продажа недвижимости происходит через онлайн-сервисы, то покупатель сможет посмотреть фотографии дистанционно, и только если они его устроят, придет посмотреть на квартиру лично.

Работа с документами

25db77aced8183cb1ef306d3cd288При продаже квартиры, документы и порядок сделки прямо влияют на скорость достижения к цели. Полный и правильно составленный список документов гарантирует успех. Потому желательно собрать весь пакет ещё перед тем, как на жилье появится покупатель.

Если отсутствует хотя бы один из приведённых ниже документов, сделка вообще будет неосуществима, так что к этому вопросу надо относиться очень ответственно. Давайте рассмотрим, о каких документах идет речь:

  1. Паспорт гражданина РФ. Но и в этом пункте есть нюансы. Бывает, что квартиру продает не сам владелец, а доверенное лицо. В таком случае нужна копия паспорта владельца квартиры, причем заверенная у нотариуса. А вот когда владельцем недвижимости выступает несовершеннолетний, то паспорт вообще не требуется. В его качестве предоставляется свидетельство о рождении. Но и это ещё не всё, ведь несовершеннолетний не может сам представлять свои интересы. Это будет делать опекун или другое лицо. Его документы, подтверждающие личность тоже должны быть.
  2. Документы на права собственности:
  • Договор о купле-продаже недвижимости;
  • Документ о приватизации жилья;
  • Дарственная;
  • Завещание или документы на наследство;
  • Постановление суда о передачи жилья в собственность. Необязательно нести все названные бумаги, надо выбрать те, что подойдут в данном конкретном случае.
  1. shutterstock_200509904Технический или кадастровый паспорт. Важно чтобы он был составлен не позже, чем за пять лет до совершения сделки купли продажи. Если это не так, придется повторно обратиться в БТИ.
  2. Документ об отсутствии налоговых задолженностей. Особенно если квартира перешла по наследству или по дарственной.
  3. Выписка из домовой книги. Чтобы её получить надо пойти в паспортный стол или в компанию, обслуживающую дом. Там тоже нужно показать документы, что подтверждают личность заявителя и его права на указанную жилплощадь.
  4. Информация из Единого реестра. Это не обязательный, но желательный документ. Иногда покупатели требуют наличия этой информации, потому желательно заблаговременно её получить в региональном отделении ЕГРП.
  5. Если в квартире проживают малолетние и несовершеннолетние лица, то требуется согласие органов опеки и попечительства. Этот документ выдается, если после продажи условия проживания детей не станут хуже;
  6. Документы о регистрации брака или развода, а также письменное согласие супруга/супруги. Но исключение становятся случаи, когда квартира перешла в наследство одному из пары или была приватизирована.

Как проходят сделки купли продажи квартир?

Сбор документов это долгий процесс, но с него все только начинается. Порядок проведения сделки делится на этапы, каждый из которых занимает важное место. Итак, начнем прослеживать последовательность:

  • Первый пункт – подготовка жилья к появлению покупателя;doc
  • Далее, подготовка документов для продавца, перечень которых можно увидеть выше. В свою очередь, покупатель может обойтись документами, что подтверждают его личность;
  • Заключение предварительного договора. В нем указываются условия совершения будущей сделки, а также фиксируется внесение аванса или задатка за квартиру. Он нотариально заверяется и может быть действительным до года, а потом будет аннулирован;
  • После заключения предварительного договора, более подробно рассматриваются условия, согласовываются замеченные спорные вопросы, и заключается основной договор согласно ст. 554-558 ГК РФ. Его выдают в двух экземплярах (или в трех, если посреднические функции исполнял риэлтор). Подписывать договор надо после консультации с нотариусом, а потом нотариально его заверить;
  • Исполнение условий договора: передача денег и переоформление документов.

Вот, собственно, и все этапы сделки, по окончании которой бывший владелец квартиры получает деньги, а покупатель обзаводится долгожданным собственным жильем.

На что обратить внимание покупателю?

Конечно, узнав, как происходит сделка купли продажи квартир, покупатель немного расслабляется, ведь от него, помимо выплаты финансов практически ничего и не требуется. Весь наплыв обязанностей ложиться на плечи продавца, а покупатель просто ждет, когда можно отдать деньги, переоформить документы и осваивать новые квадратные метры.

Но человеку, который заинтересован в покупке жилья, и не хочет быть обманутым тоже следует быть настороже. Вот главные правила:

  • Для поиска жилплощади лучше обратиться к риэлторам. Профессионалы подыщут лучшие варианты,lupa согласно требованиям, которые выдвинул клиент;
  • Найдя идеальную квартиру, нужно обязательно проверить документы продавца. Конечно, можно это доверить нотариусу или представителю риэлтерской фирмы, но только в том случае, если вы полностью уверены в их профессионализме. Связана такая осторожность с тем, что в 2017 году, да и в предыдущие годы, возникало много мошенников, которые нарушали условия, что согласно договору, были обязательными;
  • Оценить имущество тоже не помешает. Если у продавца есть заключение от оценщика это отлично, но если такого нет, чтобы не переплачивать, желательно провести процедуру оценки;
  • Никогда не вносить предоплату или залог, и тем более полную оплату, не подписав договор, и не удостоверившись, что продавец «чист». Да и выплаты, если нет возможности отдать всю сумму сразу, надо делать пошагово и требовать расписку;
  • Не жалеть денег, и заплатить нотариусу за сопровождение операции, в ходе которой совершается купля продажа недвижимости.

Выполнив эти требования можно быть на 99% уверенным, что сделка пройдет успешно, ведь давать стопроцентную гарантию не может никто.

Оплата

Если участников сделки все устраивает, а договор подписан, то надо переходить к исполнению его условий, то есть, оплатить покупку и переоформить документы. Оплата осуществляется в таких формах:

  • Банковский перевод проводиться через банк, потому придется платить налог, который на момент 2017 годаmanyсоставляет 13%. Да и скрыть подробности сделки не выйдет. Зато чек от такого перевода предоставляется в Росреестре при переоформлении права собственности на жилье;
  • Наличный расчет. Получение денег таким способом имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести возможность сэкономить на налоге, а к минусам относится непрозрачность сделки;
  • Рассрочка или кредит. Приобретение недвижимости таким способом, происходит через оформление дополнительных документов, и сумма выдается постепенно.

При любом выбранном способе передачи средств, любой этап оплаты надо фиксировать и заверять с помощью расписок или чем-то в этом же роде. Кроме того существует:

  • Авансовая оплата. С её помощью происходят сделки по продаже недвижимости от того момента, как документы отдадут на государственную регистрацию, и до того времени, когда право на собственность переоформят. Сумма аванса около 10% от общей цены квартиры;
  • Отсрочка оплаты. В этом случае порядок действий таков, что покупатель делает оплату не сразу, но и не позже срока, предусмотренного в договоре;
  • Рассрочка платежа. Чтобы получить полную оплату, должно пройти немного времени, так как сумма будет выплачиваться частями, размер и сроки поступления которых, оговорены в договоре.

Передача наличных денег сопровождается распиской, в которой указывают:

  • Место и дату прописью;many1
  • Номер и адрес квартиры;
  • Реквизиты договора;
  • Паспортные данные сторон;
  • Выдаваемая сумма цифрами и прописью;
  • Запись о полном расчете (если сумма выплачена) и отсутствие претензий;
  • Имя, фамилия и подпись продавца.

Оформление передаточного акта

Связанные с продажей квартиры документы, и порядок сделки в 2017 году практически не изменились. Передача продавцом недвижимости осуществляется оформлением акта передачи. Но прежде чем его составлять надо подробнейшим образом ещё раз рассмотреть все условия сделки, убедиться, что покупатель переведет средства за квартиру и т.п. Если все нормально, можно приступать к составлению пунктов.

В акте передачи должна быть такая информация:

  • Дата и место подписания договора;
  • Паспортные данные обеих сторон;
  • Полная характеристика жилья, документы на него и выписки из различных инстанций;
  • Уточнение, что у сторон нет друг к другу претензий;
  • Условия, согласно каким прошла сделка: когда передавать ключи, были ли оплачены коммунальные услуги на момент передачи и другие тонкости;
  • Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

document1Акт может быть сделан как часть договора или создается в виде отдельного документа. Если акт входит в договор, то в нем прописывается, что с момента подписания он имеет силу акта приема-передачи. Кстати, чтобы не искать себе лишнюю работу, надо убедиться, нужен ли акт, ведь в некоторых регионах России отделения Россреестра его не требуют для регистрации.

Переоформить документы можно в:

  • Росреестре;
  • Кадастровой палате;
  • МФЦ.

Нужна ли страховка?

Продавать квартиру без страховки договора опасно. Чтобы снизить риск срыва сделки или мошенничества можно обратиться в страховую компанию. Учитывая количество факторов, которые порой могут стать причиной расторжения сделок или признания их недействительными, специалисты рекомендуют застраховать договор.

strahovka2Конечно, когда стороны не заинтересованы в возврате своих денег, в случае, если одна из них окажется недобросовестной, то идти к страховщику не имеет смысла. Но учитывая повышенные риски обнаружения обмана, наличие страховки делает сделку более безопасной. Ведь, если неприятности произошли, то пострадавшей стороне полностью выплатят компенсацию за понесенные убытки.

Наиболее популярным видом страхования при продаже недвижимости является титульное страхование. Оно подразумевает потерю титула собственника жилья, если договор о продаже будет, по каким-то причинам, расторгнут. Страховку можно оформить как до сделки, так и после передачи прав на недвижимость. Срок страхового обслуживания может быть довольно долгим но, как правило, не дольше 10 лет.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...