Договор купли-продажи квартиры: правила оформления

Намереваясь продать собственную квартиру впервые, неподготовленный и неопытный в данной сфере владелец подвергается большому риску, поэтому ему потребуется либо профессиональная помощь, либо некоторая осведомлённость, исключающая спешку. Однако, даже перекладывая процедуру, например, на риелтора, пускать процесс на самотёк ни в коем случае нельзя. Собственнику следует контролировать его основные этапы, в частности это касается составления и оформления договора купли-продажи недвижимости.

Закон не запрещает гражданам заниматься подготовкой данного документа самостоятельно, хотя можно воспользоваться готовыми шаблонами в агентстве недвижимости или у нотариуса, оплатив их услуги. Поскольку помощь профессионалов оценивается весьма высоко (стандартно – определённый процент от стоимости жилья), многие стараются избежать дополнительных затрат.

480-91363184563a335b7b2c1fc176e81e4aВ целом, если недвижимое имущество ничем не обременено, у него только один совершеннолетний дееспособный владелец, продажа не срочная процесс заключения сделки не будет сложным – тогда действительно можно справиться своими силами. Тем не менее, мошенничество на рынке недвижимости явление весьма не редкое, осторожность и бдительность никогда лишними не будут.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Важность фиксирования стоимости

oformlenie-kvartiry_1До того, как искать потенциальных покупателей и представлять им квартиру на осмотр, необходимо заняться подготовкой требующихся документов и, собственно, проектом самого договора. Без должной документальной подготовки продавец будет вызывать подозрения, кроме того, многие люди не желают ждать, пока все нюансы будут улажены и найдут другой вариант. Подготовленный же договор ускорит процесс переговоров и согласования условий, поскольку потенциальные покупатели сразу будут видеть все пункты и можно будет быстро внести коррективы в случае необходимости.

Одним из основных аспектов при оформлении договора купли продажи квартиры является определение цены и её фиксирование в документе. Отталкиваться в определении стоимости следует от кадастровой оценки и аналогичных предложений на рынке. Перед этим потребуется пригласить профессионального лицензированного оценщика. Далее собственник вправе самостоятельно решить, по какой цене заключить сделку, зная минимальный предел. Кроме того, следует помнить, что от этой суммы будет зависеть размер налога.

Факторы, влияющие на стоимость Особенности
Общая площадь квартиры Основной критерий, на который влияет также наличие лоджии, балкона, насколько удобна планировка, на каком этаже квартира
Место расположения многоквартирного дома Регион, населённый пункт, район, инфраструктура (остановки общественного транспорта, медицинские, дошкольные, образовательные учреждения, удалённость от центра, магазины, парки, водоёмы, экологическая обстановка, прочее)
Состояние жилой площади Когда проводился ремонт, в каком состоянии системы коммуникации и общий вид помещений, чистота, мелкие погрешности
Год сдачи дома в эксплуатацию Чем раньше дом введён в эксплуатацию, тем ниже стоимость жилья в нём

Прилагаемые документы

Оформить договор купли продажи квартиры невозможно без обязательного пакета документов. Составить – да, но это будет не более, чем проект до его подписания сторонами. Если какие-либо документы отсутствуют или информация в них не соответствует действительности – это станет причиной возникновения больших неприятностей. Стандартно обязательные документы это:

  • dokumenty-na-kvartiruЛичный паспорт владельца квартиры или же паспорта всех её совладельцев, когда их несколько (копии также обязательны);
  • Документы, удостоверяющие право собственности (правоустанавливающее свидетельство, выписка из ЕГРП, ЕГРН);
  • Документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью (предыдущий договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, ренты, приватизации, наследование, дарственная, прочие);
  • Кадастровый план и паспорт, которые выдаёт Росреестр;
  • Технические бумаги (сегодня они не принципиальны, но иногда могут понадобиться);
  • Справка из домовой книги о прописанных на жилплощади гражданах (которые на момент заключения основного договора должны быть сняты с регистрации);
  • Согласие второго супруга на продажу имущества, заверенное нотариально, если оно считается совместно нажитым;
  • Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Нужны ли предварительные соглашения

spisok-dokumentov-dlja-fizlicПрежде, чем основательно вникать в вопрос, как правильно оформить договор, следует знать и о том, что ему могут предшествовать предварительные соглашения. Это могут быть некие договорённости с определёнными условиями, как гарантия того, что основной договор будет подписан, могут быть соглашения о том, что потенциальный покупатель внёс задаток, прочее. Это не обязательные документы для оформления договора основного, но дополнительная гарантия обеим сторонам сделки.

В предварительных соглашениях продавец и потенциальный покупатель оговаривают, когда будет заключён ДКП, какова цена продаваемой квартиры, на каких особых условиях будет заключена сделка. Если вносится задаток или аванс, это также обязательно прописывается в предварительном соглашении, иначе в случае расторжения соглашения ничего нельзя будет доказать и, соответственно, вернуть.

Более того, несмотря на то, что соглашения обязательными не являются, после их подписания у сторон появляются определённые обязанности и права. В случае их несоблюдения придётся нести юридическую ответственность. Если имеет место быть передача денег, её целесообразно не только письменно зафиксировать, но и удостоверить в присутствии нотариуса.

Для самостоятельного составления

e348f0fe794318987f4f3674c43c2f5d (1)Даже если оформляется договор самостоятельно, структуру он имеет стандартную, меняются реквизиты данного документа и наполнение пунктов. Есть сведения, которые должны быть зафиксированы в обязательном порядке, но в целом стороны вольны сами оговаривать нужные пункты и условия. Обращаясь к риелтору или нотариусу, у них уже имеются готовые шаблоны, поскольку форма документа несколько унифицирована.  

Интересуясь всё же, как оформить договор непосредственной продажи квартиры самостоятельно, можно ознакомиться с примером ниже:

 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

 

(место заключения) (дата заключения)

 

Сторона, именуемая Продавцом, (Ф. И. О., дата и год рождения, данные паспорта, с местом прописки) и сторона, именуемая Покупателем (Ф. И. О., дата и год рождения, данные паспорта, с местом прописки) заключили этот Договор о таковом:

 

1 Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: (указать полностью, на каком этаже, какова площадь, количество комнат и кадастровый номер).

2 Квартира находится в собственности Продавца на основании (свидетельства №, дата или другие документы с их реквизитами), зарегистрированного в Росреестре.

3 Цена квартиры – (записать цифрами и прописью в российских рублях).

4 Оплата будет произведена (указать когда именно, будь это конкретная дата или временные рамки) на банковский счёт Продавцу (его реквизиты, если избран другой вариант оплаты, например, банковская ячейка, – зафиксировать подробные условия).

5 Продавцом предоставлены гарантии того, что отчуждаемая недвижимость юридически чиста, удостоверено, что квартира никому другому не продана, не находится под залогом или арестом, не внесена в брачный договор и не находится в имущественных спорах.

6 Продавец обязан передать квартиру Покупателю (когда и при выполнении каких условий), на момент передачи он обязан из данной квартиры выписаться и снять с регистрации всех проживающих.

7 Прочие индивидуальные условия.

 

Подписи сторон.

 

Что должно настораживать

Есть-ли-риски-при-покупке-квартиры-в-новостройкеЕсли продажа жилой квартиры у нотариуса не оформляется, к риелтору продавец не обращается, предельную осторожность должен соблюдать и он, и потенциальный покупатель. Так, например, весьма непросто будет найти покупателя на недвижимость, если она или её доля принадлежит несовершеннолетнему лицу. Такие сделки всегда осуществляются с привлечением органов опеки и попечительства, которые должны дать своё официальное согласие. Дать его они могут лишь в том случае, если права ребёнка не нарушаются, он не будет выписан в никуда, жилплощадь, куда он переселяется, не хуже продаваемой или на его личный счёт переведена равноценная сума денег от сделки, в случае выезда за границу.

Поскольку сделку с участием несовершеннолетнего могут в течение трёх лет оспорить в суде, покупатели не торопятся обзавестись столь сомнительным жильем. Чтобы убедить их, что всё юридически чисто, придётся очень постараться и подготовить массу дополнительных бумаг.

Аналогичные сложности могут возникать и с продажей унаследованного жилья, поскольку срок оспаривания здесь также равен трём годам. Это значит, что даже после продажи недвижимости могут объявиться какие-либо наследники, требуя через суд восстановить сроки наследования и, соответственно, отменить все заключенные сделки.

Пункт об оплате

Bankovskaya_yacheykaПорядок оформления сделки с куплей-продажей квартиры практически во всех случаях одинаков. Стоимость оформления договора на сегодняшний день оговаривается в каждом случае индивидуально, поскольку все структуры частные и каждая берт за свои услуги разную сумму, что не запрещают никакие правила. Однако такой нюанс, как стоимость сделки, важно оговорить чётко и зафиксировать достоверно, подробно описав, когда и каким образом покупатель внесёт нужную денежную сумму.

При покупке жилья покупателю следует избегать наличного расчёта, поскольку это самый опасный способ. Для продавца такой вариант также не столь выгоден, как может показаться, особенно если придётся столкнуться с мошенниками и в спешке. Рационально договориться, чтобы деньги были переведены на банковский счёт, то есть использовать безналичный расчёт. Ещё лучше, если стороны решат использовать банковскую ячейку – самый надёжный способ, при котором практически полностью исключено мошенничество и максимально снижены риски.

Передачу денег лучше осуществить после того, как новый владелец купленной квартиры зарегистрирует на неё свои права в Росреестре, через МФЦ (Многофункциональный центр) или сайт государственных услуг. Сколько стоит оформление собственнических прав зависит от того, в каком регионе это происходит и от того, физическое или юридическое лицо обращается.

Кто платит налоги

vozvrat-naloga-pri-pokupke-nedvizhimosti-suprugi-300x225Разобравшись с тем, где оформляется договор, каким образом его можно оформить, когда покупатель проходит государственную регистрацию, получив денежную сумму от продажи недвижимого имущества, следует подать декларацию в налоговую службу. Когда данные о сделке будут зарегистрированными, нужно завершить оформление в течение текущего налогового года, чтобы не иметь проблем.

Налогообложение затрагивает только продавца, так как именно он получает некую прибыль. После предоставления декларации с продавца взимается тринадцать процентов от стоимости его жилья. От уплаты освобождаются только те сделки, сумма которых превышает один миллион рублей. Также освобождаются граждане, которые до продажи квартиры имели её в личной собственности более трёх лет и более пяти лет, если оформили её на себя в середине 2016 года.

Что немаловажно, не стоит указывать в договоре сумму сделки меньшую, чем покупатель платит на самом деле. Да, таким образом продавец имеет для себя некую выгоду, уплачивая   меньший налог, но в случае возникновения конфликтной ситуации, при обращении в суд это   повлечёт за собой большие неприятности. К тому же, бдительный покупатель, даже согласившись на подобный ход, должен понимать, что ему потребуется нотариальная помощь, чтобы обезопасить себя, если сделка после оплаты остановится по инициативе недобросовестного продавца.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(ещё никто не голосовал, будьте первым)
Загрузка...