Альтернативная сделка купли/продажи недвижимости

Удивительный парадокс, но понятия альтернативная сделка не найти ни в одном законе, связанном с куплей или продажей недвижимости в Российской Федерации. Но он используется при юридическом сопровождении сделок.

Причин появления термина много. Люди хотят приобрести жилье, но из-за сложной финансовой ситуации не могут этого позволить. Кто-то хочет просто обменять жилье с одного, на несколько, но поменьше. Например, когда получив наследство, родственники желают разъехаться, но на покупку новой недвижимости не хватает денег и т.п.

Что такое альтернативная сделка?

По сути, альтернативная сделка с недвижимостью это обмен одного объекта на другой равнозначный или несколько поменьше. Если точнее, то это сделка, при которой одновременно происходит продажа квартиры, где на данный момент проживает продавец, и приобретение другой жилплощади.

Такой обмен идеален, если продавцу после продажи собственных квадратных метров некуда подастся, потому он оформляет подобный договор купли-продажи. Хотя слово «обмен» не совсем верное ведь согласно Жилищному Кодексу, владельцы приватизированной недвижимости могут только продать свою и купить другую недвижимость, а обмену подлежат исключительно жилплощади, принадлежащие муниципалитету.

Похожая ситуация была в СССР, когда все квартиры принадлежали государству, потому продавать их никто не имел права. Зато если нужно были сменить место жительства, то можно было обменять одни квадратные метры на другие. Сейчас же обмен муниципальной недвижимости очень сложный процесс, потому поговорим о домах обычных граждан России.

Вот некоторые особенности процедуры:

• При альтернативной сделке, владельцы недвижимости подписывают договор о продаже одной недвижимости и покупке второй одновременно;
• Это универсальная процедура, которую можно использовать при покупке как одной квартиры, так и нескольких;
• Часто в сделке участвует целая цепочка людей, каждый из которых важен для заключения договора. Выбывание даже одного спровоцирует невозможность оформить сделки;
• Если цена объектов неравнозначна, оговариваются дополнительные действия;
• Как правило, чтобы осуществить подобный обмен ещё на этапе подготовки квартиры для продажи параллельно подыскиваются подходящие варианты, чтобы изменить место жительства.

Способы организации сделки

Существует огромное количество ситуаций, когда альтернативную сделку купли продажи квартиры считают идеальным способом решения жилищных проблем. Но на практике различают несколько видов осуществляемой процедуры, каждый из которых имеет свои нюансы и особенности:

• Равноценный обмен. Это один из самых простых способов приобрести и продать недвижимость, потому что покупаемый объект имеет такую же цену, как и продаваемый, а сторон сделки всего две. Владельцы просто обмениваются, и проходят регистрацию, чтобы зафиксировать право владения новыми квартирами. Что касается денег, то их никто и никому не платит – сумма фиксируется только в договоре;
• Неравноценный обмен. Используется, если происходит приобретение более дорогой или дешевой квартиры. В таком случае владельцы должны оговорить размер доплаты. Одна из сторон улучшит условия своего проживания, тогда как другая получит сравнительно меньшую квартиру или жилплощадь, находящуюся в другом регионе, с чем связана разница в цене;
• Разъезд или съезд. Одна большая квартира обменивается на пару меньших объектов, или наоборот.

Учитывая, что сейчас на рынке недвижимости трудно найти равноценные квартиры или совершить разъезд, то львиную долю сделок с недвижимостью составляют именно неравноценные способы обмена квадратными метрами. Если верить данным предоставленным риэлтерскими конторами, то более семидесяти процентов всех совершенных сделок с продажей частной недвижимости были признаны неравноценным обменом.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – это процесс, который требует терпения, так как он не только сложный, но и длительный. Но спешить не надо, ведь владельцам недвижимости хочется получить качественное и комфортабельное жилье не сильно при этом доплачивая и не имея рисков распрощаться с покупкой через год-другой, если окажется что она была оформлена неправильно. Потому не удивительно, что сроки могут затянуться на год и дольше.

Организация сделки ответственный процесс, состоящий из множества ступеней. Вот, собственно, и несколько этапов альтернативной сделки:

• Оценка недвижимости. Этот этап относится к списку подготовительных, так как пока недвижимость не выставлена на продажу. Но владелец в скором времени планирует это сделать, потому хочет выяснить её рыночную стоимость. Хотя можно обойтись и без оценщика, самостоятельно осмотрев объявления на похожую жилплощадь и составить собственно мнение. Правда, стоимость на сайтах и в объявлениях завышена, потому все же лучше обратиться к риелтору. Тем более что услугу оценки предоставляют либо совсем бесплатно, либо за символическую цену;
• Поиски покупателя. Для этого на рекламных досках размещаются объявления. Можно обратиться к риелторам, которые сами сделают необходимые процедуры. Когда же предполагаемый покупатель нашелся, заключается предварительный договор купли-продажи (ДКП) со сроком, достаточным для поиска нового жилья;
• Поиск квартиры. Найдя её, надо оплатить аванс, но тщательно оговорив условия его возврата, если сделка не будет совершена;
• Проверка документов по двум объектам недвижимости, подготовка ДКП.
• Передача денег и заключение сделки. Перед тем как подписать договора, стороны сделки арендуют банковскую ячейку и переводят туда средства. После того как сделка была совершена и документы подписаны, доступ к ней открывается, а документы сразу же передают в Регистрационную палату для дальнейшего рассмотрения. Процесс рассмотрения и выдачи новых документов занимает две рабочие недели;
• Оформление титульного страхования. Не обязательный, но желательный этап сделки, поскольку обезопасит владельца квартиры от нежелательных проблем, если возникнет подозрение в недействительности сделки купли-продажи.

Как правило, последовательность соблюдения всех пунктов контролируется нотариусом, юристом или риелтором.

Документы для альтернативной сделки купли/продажи

Альтернативная сделка имеет несколько особенностей, в частности в том, что стороны этого процесса одновременно являются как продавцами, так и покупателями. Это значит, что всем надо готовить полный блок документов, что исключат любые вопросы, касающиеся права собственности на жилье, в особенности если квартира является местом прописки для несовершеннолетних или людей с ограниченными возможностями.

Поскольку со второй половины 2016 года список необходимых документов изменился, прежде чем заниматься их сбором, надо проконсультироваться со специалистом, для уточнения изменений. А пока рассмотрим те документы, которые обязательно должны быть, чтобы договор признали действительным:

• Правоустанавливающие документы;
• Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
• Технический паспорт;
• Нотариально удостоверенное согласие супругов участников сделки;
• Выписка из домовой книги о прописанных жильцах;
• Справка об отсутствии коммунальных долгов;
• Справка из попечительских органов, если в квартире прописан несовершеннолетний;
• Документ, подтверждающий личность, а если точнее, то паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении для несовершеннолетних граждан.

Есть ещё список дополнительных документов. Они необязательны, но их могут потребовать:

• Справка о дееспособности. Особенно часто она требуется, если владелец недвижимости находится в пожилом возрасте. Получить её можно в ближайшем психоневрологическом диспансере;
• Если квартира была куплена, используя средства из маткапитала, потребуется взять справку об отсутствии нарушений прав ребенка, не достигшего совершеннолетия;
• Договоры купли/продажи, действующие ранее.

Документы для проверки чистоты жилплощади:

• Расширенный образец выписки из Единого госреестра прав на недвижимость (ЕГРН);
• Выписка из домовой книги.

В первом документе отображены все сделки, которые совершались, используя эту недвижимость. Второй документ показывает, сколько людей жило в квартире, нет ли на имуществе ареста и ограничений. В общем, собраны все данные для успешного проведения обмена.

Есть ли риски и как их избежать?

Поскольку количество участников, которое в себя включает альтернативная сделка иногда больше двух человек, есть риск, что один из представителей цепочки окажется мошенником или спровоцирует развал хрупкой системы. Причиной проблем могут послужить неправильно составленные документы, человеческий фактор, так и другие объективные и субъективные обстоятельства. Но результат один – риск оказаться без покупателя или продавца в последний момент.

Из-за большого количества клиентов согласовать все вопросы продажи жилья сложно даже опытному риелтору. Но исключить риски можно. Секрет успеха кроется в детальном изучении ситуации на рынке и внимательном подборе людей готовых совершить обмен. Также важно не забыть о правильности оформления документов. Поскольку сделка может сорваться именно из-за некомпетентности её участников в этом вопросе, желательно нанять специалиста, который и решит проблему с документацией.

Каждому заинтересованному в сделке лицу надо выбрать из нескольких предложенных риелтором квартир наиболее подходящих вариантов. Потому не удивительно, что процедура нуждается в сопровождении. В риэлтерской практике нередки случаи, когда одновременно подписывается пять и больше договоров. Участники сделки должны практически постоянно быть на связи, оговаривая условия, нюансы получения денежных средств и оформления документов.

Конечно, привлечение специалиста потребует дополнительных финансов, но сама возможность сразу же безопасно получить дом намного выгоднее, чем отдавать средства за аренду недвижимости, увеличивая шансы потратить львиную долю денег до осуществления покупки.

Плюсы и минусы

Не удивительно, что в этом виде имущественных сделок есть свои недостатки и достоинства. Рассмотрим для начала положительные стороны:

• Риски пострадать от мошенников снижаются к минимуму, поскольку сопровождением подобных сделок всегда занимаются профессионалы, которые до мелочей рассматривают каждый документ;
• Не надо собирать документы два раза – договоры купли/продажи для каждого участника сделки подписываются одновременно, потому новая квартира будет в полном распоряжении новоявленных хозяев в максимально короткие сроки;
• Полученные от продажи недвижимости средства не надо нигде хранить, а сразу можно передать в банк. Если стоимость недвижимости равнозначная, то денежный обмен не совершается;
• Быстрое новоселье без перерыва на временную аренду квартиры.

Когда с помощью альтернативной сделки покупается квартира наивно рассчитывать, что в этом процессе нет недостатков. Вот некоторые из них:

• Относительно высокая стоимость услуг сопровождения. Дело в том, что вырастает количество участников процесса купли/продажи, потому и нагрузка на специалиста повышается, да и само оформление операции не простое, и требует высокого уровня профессионализма;
• Иногда подготовительный этап растягивается, поскольку надо подыскать подходящих участников, и согласовать условия их сотрудничества. Тем не менее никто не испытывает неудобств, потому что люди проживают в своих квартирах и не платят за аренду;
• Цена квартир, продаваемых с помощью альтернативной сделки, падает до 15%, а то и больше.

Стоит учесть, что бумажная волокита тоже стоит денег, потому этот вопрос лучше сразу поручить представителю, и ждать пока всё будет готово.