Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире с юридической стороны — непростая сделка в сфере недвижимости. Нормативно-правовые акты подобное определение в себе содержат, однако в действующем законодательстве, нет официального определения этому термину. Единственное, от чего можно отталкиваться, это понятие «комната».

Ссылаясь на 4 пункт 16-й статьи в Жилищном кодексе Российской Федерации, комнатой признаётся жилплощадь, которая предназначена для постоянного проживания граждан. При этом отличием коммунальной квартиры от приватизированной, помимо формы собственности, выступает то, что некоторые жильцы обладают определёнными правами на отдельные помещения. Так, например, трое жильцов коммунальной квартиры могут проживать там по договору социального найма, а четвёртый может приватизировать в этой же квартире одно помещение и не зависеть от муниципальных органов. Это даёт право владельцу заключать сделки с личным имуществом: продажа, обмен, наём, завещание, дарственная и т.д. Если же приватизация не проводилась, единственное, на что можно рассчитывать, это обмен на другое жильё с разрешения муниципалитета и при наличии весомых на то причин.

Приватизировать помещения общего пользования (кухню, санитарные узлы, коридор, кладовые) нельзя. После приватизации у собственника появляется право на долю этого общего имущества.

Оценка жилья при продаже комнат в коммунальной квартире

Перед тем, как продать комнату в коммунальной квартире, важно провести её правильную оценку. Речь здесь может идти только о приватизированном объекте, поскольку собственность муниципалитета продать попросту невозможно. Сегодня важнейшую роль в оценке жилья играет кадастровая стоимость, от которой и нужно далее отталкиваться. Правильно оценить жмлье помогут лицензированные оценщики или риелторы. При этом, чем быстрее нужно оформить продажу, тем ниже будет стоимость недвижимости.

Ценовая политика данного вопроса напрямую будет зависеть от площади жилья, количества жилых помещений в квартире, местонахождения, инфраструктуры района, износа многоквартирного дома и состояния. Кроме того, оценка недвижимости в коммунальной собственности отличается от оценки приватизированных объектов. Самостоятельно разобраться в постоянно меняющихся показателях непросто, поэтому имеет смысл воспользоваться услугами специалистов, предварительно сравнив стоимость через федеральную базу недвижимого имущества.

Важно помнить и то, что первоочередное право на покупку имеют соседи, проживающие и имеющие прописку в этой квартире. Даже если владелец уверен, что такая покупка никого из них не заинтересует, важно соблюдать все законные требования в строгой последовательности.

Уведомление соседей о том, что вы хотите продать комнату в коммунальной квартире

Перед тем, как начинать поиск потенциальных покупателей со стороны, необходимо выяснить, кто из соседей обладает преимущественным правом выкупа. Такое право есть только у тех лиц, которые зарегистрированы в муниципальной квартире и проживают в ней по договору социального найма. О намерении продать жилое помещение нужно уведомить каждого соседа письменно и официально. В соответствии с принятыми изменениями, согласие соседей на продажу приватизированной комнаты не нужно, однако после направления уведомлений придётся ждать с продажей месяц.

Если в течение месяца кого-либо из соседей заинтересовала покупка комнаты, продать её нужно ему, даже если на примете был другой покупатель со стороны. Если же никто из соседей не намерен покупать жилье, нужно чтобы каждый из них написал отказ. Этот документ должен быть нотариально заверен. Однако в связи с тем, что часто граждане не желают тратить время или пытаются таким образом препятствовать продаже жилья, ждать их ответа необходимо не более месяца. Через месяц после получения уведомлений владелец имеет право без каких-либо письменных отказов продавать своё приватизированное имущество кому угодно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы

Для заключения сделок по продаже комнат в коммунальной квартире следует заранее подготовить необходимые документы:

• Паспорт собственника и его идентификационный код;
• Правоустанавливающие бумаги на эту недвижимость;
• Договор продажи жилья;
• Справка из ЕГРП, подтверждающая владельца объекта;
• Кадастровая документация на квартиру, покупка которой совершается;
• Выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире гражданах.

Это стандартный список бумаг, который понадобится для продажи комнаты или её обмена. Для каждой индивидуальной ситуации перечень может быть дополнен прочими документами, такими, как свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении детей, разрешение попечительского совета на продажу жилья, прочее.

Важно обратить внимание на пункт о стоимости. При направлении письменных уведомлений соседям о намерении продать помещение цена указывается обязательно. Даже если никого из соседей такая покупка не заинтересовала, далее продавать недвижимость владелец имеет право только по той цене, которая была указана в уведомлении. Менять её будет нельзя. Такое правило было введено по той причине, что многие собственники, не желая продавать комнату соседям, намеренно ставят для них завышенную стоимость, а после продают это же помещение другим лицам намного дешевле.

Варианты и причины обмена комнаты в коммунальной квартире

Покупка комнаты в коммуналке имеет альтернативу, которой служит обмен жилого помещения на другую недвижимость. Обмен одного помещения на другое становится целесообразным при необходимости переехать в другой район или в связи с не сложившимися отношениями между соседями. Однако обычно такой обмен равноценен, то есть в итоге можно рассчитывать на такую же по метражу комнату в похожей квартире, с таким же ремонтом и без прочих видимых отличий кроме адреса. Часто владельцы приходят к решению совершить обмен комнаты на большое по площади жильё, но с доплатой.

Правила, по которым можно оформить обмен, одинаковы для всех. Право на сделку имеют только владельцы приватизированной недвижимости, приходя к общему соглашению и подписывая соответствующий договор.

Как показывает практика, обмен совершается чаще всего из-за развода супругов, которые не намерены в дальнейшем проживать на общей жилплощади. В таком случае их квартиру согласны разменять на две отдельные комнаты. Также частой причиной является необходимость в улучшении условий проживания, особенно с появлением детей или по причине болезни. Не менее редкой причиной становится и новое место работы в другом районе или населённом пункте.

Куда обратиться, чтобы совершить обмен комнатами в коммунальной квартире?

Если нужно совершить обмен муниципальной комнаты, на это потребуется согласие муниципальных органов, прочих жильцов и даже супруга. Согласие обязательно оформляется в письменном виде. После получения согласий следует снять с регистрации всех прописанных в комнате граждан, которые не являются её собственниками. Впрочем, данная процедура нужна и в случае с приватизированным помещением.

Поиском жилья для обмена можно заниматься самостоятельно или обратиться за помощью к риелторам. Если же квартира не приватизирована, искать жильё будет муниципалитет. Далее вопросы улаживаются с владельцем жилья, на которое будет произведён обмен. Все организационные моменты и прочие нюансы должны быть оговорены и зафиксированы в письменном виде, чтобы после не возникало разногласий. Окончательно же обмен фиксируется в договоре, который, в случае с приватизированным жильем, лучше заверить в нотариальной конторе.

Свидетельство прав собственности на новую жилплощадь оформляется в течение месяца. В зависимости от индивидуальной ситуации срок может составлять от семи дней до трех недель.