Общее имущество многоквартирного дома

Состав общего имущества многоквартирного дома (МКД), одновременно с правилами его эксплуатации, утверждается законодательными актами Российской Федерации. Этот вопрос настолько обширен, что неотъемлемо содержит внутри себя массу нюансов и особенностей, которые меняются в зависимости от обстоятельств. Общая собственность это не только объекты, на которые жильцы имеют равные права, но и причина возникновения у граждан дополнительных обязательств и ответственности.

К сожалению, большая часть российского населения практически не осведомлена в правовых вопросах, даже притом, что многие касаются их непосредственно. Однако об общем имуществе многоквартирного дома каждый из жильцов должен знать хотя бы поверхностно, так как это в его интересах. Подобные знания позволят избежать целого ряда вероятных конфликтов и помогут решить многие уже возникнувшие. Кроме того, лица, знающие правила, часто пользуются этим, нарушая интересы своих соседей, которые об этом даже не догадываются или подозревают, но понятия не имеют, что делать.

Собственность, которая входит в состав общего имущества, зафиксирована в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации, территориальных нормативных актах и Конституции.

Что считается общим

К общему имуществу МКД должны иметь открытый доступ не только все владельцы помещений данного строения, будь оно жилое или нежилое, но и сотрудники органов власти, учреждений местного самоуправления и управляющих компаний.

В список общего владения для владельцев жилых помещений в многоквартирных домах входят:

• Помещения, непредназначенные для проживания в них, без закреплённого за ними конкретного собственника;
• Крыша многоквартирного строения (вся, а не только участок над подъездом);
• Несущие конструктивные элементы и ограждения (плиты под балконы, стены, несущие опоры, фундамент, прочее);
• Проёмы дверей, не являющихся входом в личные квартиры, объекты, играющие роль парапетов и перил, а также окна на технических площадках;
• Системы, предназначенные для обеспечения норм санитарии и энергоснабжения;
• Придомовая территория, в том числе земля, на которой возведено здание;
• Строения общего домового значения, предназначенные под благоустройство (котельные, коллективные парковки, спортивные и детские площадки, гаражи).

Внутридомовые системы

В общее имущество также входят все внутридомовые системы, такие как водопровод, электричество, газ, вентиляция, общие домовые учётные конструкции, пассажирский лифт, различные кабели и т.д. Отвечают за их правильное содержание, обслуживание и ремонт все проживающие граждане, управляющая компания или товарищество собственников жилья, если это передано в их компетенцию.

К внутридомовым системам общего имущества также относятся все системы телекоммуникации, но только до внешних стен здания. Жильцы отвечают только за ту часть, которая соединяется с общей системой. За пределами стен дома за них отвечает компания, поставляющая определённый ресурс.

Разумеется, в привычном понимании пользования таким общим имуществом много ограничений. Как правило, внутридомовые системы неприкосновенны, пока им не требуется техническое обслуживание или ремонт, так как самовольное вмешательство может нарушить интересы других жильцов и причинить им ущерб.

О чём гласит российское законодательство

В общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме входят элементы, требующие определённых мероприятий по уходу и содержанию, в соответствии с действующими законодательными нормами. К ним относятся законы о санитарии и гигиены, противопожарной безопасности, строительных положениях и прочие акты. Согласно ним, содержание общей недвижимости означает:

• Сохранять её характеристики, в том числе безопасность и надёжность;
• Соблюдать требования безопасности для жильцов, их частной собственности и объектов, находящихся в ведомстве муниципалитета;
• Гарантировать свободный и открытый доступ к общему имуществу;
• Не нарушать права и интересы иных хозяев недвижимости, независимо от формы владения и целевого назначения имущества;
• Следить за исправностью коммуникационных систем, инженерного оборудования, а также своевременно проводить проверки и ремонтные роботы;
• Сохранение надлежащего внешнего вида дома, в соответствии с градостроительным проектом и планами реконструкции.

Решения, касающиеся общего имущества, нельзя принимать единолично, не поставив в известность всех жильцов многоквартирного дома.

Условия содержания

Для лучшего понимания гражданских обязанностей лиц, являющихся собственниками недвижимости в многоквартирном доме, на данном вопросе стоит остановиться поподробнее. Так, к примеру, кроме обязанности обеспечивать сохранность и исправность имеющегося общего имущества, проводить проверки, ремонт и следить за санитарно-гигиеническими нормами, граждане должны:

• Заботиться об освещении всех помещений (чердак, подвал, лестничная клетка, лифт, техническое строение, кладовая);
• Контролировать уровень температуры и влажности в здании;
• Заниматься уборкой лифтов, лестничных клеток и иных помещений, имеющих статус совместного имущества жильцов;
• Заботиться о сборе и вывозе мусора, включая тот, который является результатом ведения коммерческой деятельности арендаторов помещений в доме и придомовых постройках;
• Соблюдать пожарную безопасность;
• Содержать и ухаживать за растениями и придомовой территорией (парковка, спортивные и детские площадки, прочее);
• Контролировать состояние многоквартирного дома в целом;
• Заниматься сезонными работами на придомовой территории.

На практике весь этот перечень обычно передаётся управляющим компаниям, жилищно-коммунальным хозяйствам или товариществам собственников жилья.

Роль управляющих органов

Определение состава общей собственности жильцов многоквартирных домов влечёт за собой вполне логичный вопрос о том, как можно передать ответственность за нее и сопутствующие заботы какой-либо соответствующей структуре. Зачастую ней выступает управляющая компания, которая берёт за свои услуги фиксированную оплату и, в случае невыполнения своих обязанностей по договору, будет отвечать перед судом и гражданами. В стандартном соглашении управляющие компании не берут на себя ответственность за:

• Осмотр помещений не находящихся в общем владении и принятие мер, направленных на сохранность и их исправность (кроме внутридомовых коммуникаций);
• Утепление жилых помещений, замену окон и дверей в приватизированных квартирах;
• Уборку территории, которая не относится к придомовой;
• Озеленение и уход за насаждениями, не являющимися общим имуществом.

Иными словами, управляющая компания не несёт абсолютно никакой ответственности за личное имущество граждан. В остальном, заключая с управляющей компанией договор, имеет смысл не только внимательно его прочитать, но и внести те пункты, которые хотелось бы там видеть, а также прийти к компромиссу в тех, которые не устраивают.

Кто ответственен за ремонт

Общее имущество многоквартирного дома, как и любое другое, время от времени требует ремонта. Если жильцы заключили договор с управляющей компанией, то в договоре с ней должен быть прописан порядок проведения ремонтных работ. Если же ответственность передана товариществу, то решать подобные вопросы необходимо на общих собраниях. Собрания должны быть официальными и открытыми, поскольку дело касается общей собственности. Кроме того, собрание должно протоколироваться. Особенно это касается принятых решений о размере взносов и их целях.

Общая собственность, оборудование и помещения, у которых нет единственного владельца, может определяться только законом. Соответственно, ремонт общего домового имущества не должен затрагивать личную собственность, например, дверь в квартиру. Даже если её внешний вид портит новый ремонт в подъезде – это заботы владельца квартиры.

Проводятся все ремонтные работы по предварительному согласованию, в намеченные заранее сроки. Это не касается разве что непредвиденных аварийных ситуаций, которые возникают чаще всего с системами инженерных коммуникаций (прорыв систем водопровода, нарушение работы электрических узлов, прочее).

На ком лежат расходы

Объекты, входящие в состав общего имущества владельцев жилья и нежилых помещений в многоквартирном доме, на своё содержание и ремонт требуют определенных финансовых затрат. Поскольку дом совместный, то и его содержание является общей задачей. Соответственно, все денежные расходы также совместные. Кроме того, денежные взносы не одинаковы для всех. Кто-то должен платить меньше, а кто-то больше. Все зависит от того, какой площадью он владеет лично. Обычно никогда не требуют всю сумму сразу, она включается в:

• Ежемесячную оплату по счетам управляющей компании, если таковая обслуживает данный многоквартирный жилой дом. Средства уходят на планируемый ремонт и текущее содержание (замена ламп на лестничных площадках и т.д.);
• Членские взносы, если вместо управляющей компании её роль выполняет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив.

В соответствии с российским законодательством, за неуплату содержания общего домового имущества неплательщик будет признан должником и может быть привлечён к ответственности с требованием возместить задолженность, в том числе и через суд. Однако никакие пени или проценты при этом не предусмотрены.

Обеспечение содержания

Исходя из сказанного выше, обеспечение содержания общего имущества жилых многоквартирных домов лежит на плечах самых владельцев, которые могут воспользоваться законным правом оформления субсидии или прочих льгот. Не являются исключениями и граждане, получающие государственную компенсацию за уже понесённый расход, который был направлен на содержание совместной домовой собственности. Квартиросъемщики, получившие муниципальное жильё, также не освобождены от ответственности, не лишены прав пользования общим имуществом и не имеют никаких преимуществ перед остальными.

Кто бы ни нёс ответственность за обеспечение надлежащих условий, жильцы не освобождаются от своих обязанностей и личной ответственности. Это обусловлено тем, что каждый обязан следить, чтобы все необходимые работы проводились своевременно и должным образом. Если за этим никто не следит, то это говорит о безответственности жильцов, их беспечности и безразличии.

Условия по умолчанию

Бывают ситуации, когда собственники квартир и помещений нежилого назначения не проводят собрания и далеки от обсуждения финансовых вопросов, касающихся расходов на ремонт и содержание общего имущества. Некоторые дома так и не заключили никаких договоров. В таком случае ситуация не может пойти на самотёк, поскольку их в свои руки возьмёт местное самоуправление. Иными словами, администрация населённого пункта назначит открытый торг, по результатам которого дому будет назначена управляющая компания. Согласие жильцов не потребуется, но, по факту, за них попросту примут решение.

Чтобы управлять домом не прибегая к помощи посредников, необходимо проводить собрания и создавать кооператив или товарищество. Какой из вариантов управления лучше – решается индивидуально. Оба варианта имеют свои достоинства и слабые стороны. В любом случае необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Для самоуправления это особенно важно, поскольку встречаются и несогласные жильцы, которые вправе оспорить деятельность кооперативов даже в суде.