Инвентаризационная стоимость жилой квартиры

Расчеты инвентаризационной стоимости находятся в компетенции Бюро технической инвентаризации (БТИ), учитывая для итогового показателя информацию об общей площади недвижимого объекта, наличии коммуникационных систем, года введения здания в эксплуатацию и месторасположении жилья.

Как правило, инвентаризационная стоимость квартиры значительно ниже рыночной и действующей сегодня кадастровой оценки. Это обусловлено тем, что она составляется на основании затрат, понесённых при строительстве, закупке строительных и отделочных материалов, выполнении работ. То есть, можно сказать, что оценка БТИ производится на каждый отдельный кирпич в конструкции. При этом в итоговую сумму не вносится множество весомых нюансов, например, стоимость земельного участка под многоквартирным домом, место его нахождения, инфраструктура, экологическая обстановка и прочее. С другой стороны, при заключении сделок берётся во внимание не инвентаризационная, а кадастровая оценка.

Несмотря на то, что сейчас все процедуры ссылаются именно на кадастр, не зная инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, невозможно осуществить сделки с ним. Эти данные важны для законного оформления с юридической стороны.

Почему до сих пор актуально?

Законодательные акты постоянно терпят принятие изменений, поскольку в системе налогообложения без этого собственники квартир в многоквартирных домах, расположенных на окраине населённого пункта, должны платить больший налог, чем владельцы жилья в элитных районах. Разумеется, такой расчёт несправедлив, и пока невозможно полностью и быстро перейти на какие-либо иные расчётные условия, государству приходится оставлять расчёт инвентаризационной стоимости квартиры актуальным. По прогнозам специалистов, это изменится ещё не скоро.

Ещё недавно, а точнее вплоть до 2015 года, инвентаризационная стоимость недвижимого имущества являлась основой для начисления налогов. В процессе были учтены многие параметры, о которых упоминалось выше. Однако это пришлось изменить, так как разница инвентаризационной и рыночной стоимости была слишком заметна, а это значило, что владельцы отчисляют в государственную казну меньшую сумму налога, что российской экономике не выгодно. Поэтому был введён расчёт налогообложения по кадастровой стоимости, которая теперь отображается в едином государственном реестре недвижимости и в документах, удостоверяющих право собственности.

Отличительные особенности

В конечном итоге, рассматривая саму суть, по которой рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры, можно обозначить и то, что эта сумма составляется из цен на восстановление жилья с учетом его фактического износа, роста цен на рынке недвижимости, строительные материалы и услуги. При расчёте налогов такую стоимость перестали учитывать из-за существенной разницы с рыночной оценкой, которую для начисления налогов также взять нельзя. Поэтому была введена кадастровая оценка, которая берёт во внимание максимальное количество факторов и является наиболее объективной.

Чтобы не путаться в этих понятиях, необходимо отметить основные отличия этих оценок:

• Рыночную цену применяют при осуществлении всевозможных сделок с недвижимыми объектами. Кадастровая оценка использует не всегда. Например, при наследовании она не нужна;
• Стоимость по кадастру и в БТИ рассчитывается совершенно по разным формулам и принципам;
• Кадастр более актуален при формировании налога, поскольку при его расчёте используют исходные сведения о виде недвижимого имущества, годе введения его в эксплуатацию, инфраструктуре и удобстве;
• За кадастр отвечает Росреестр, а за инвентаризацию – БТИ;
• Оспариваются оценки также с разными требованиями.

Когда это нужно?

Инвентаризационная стоимость квартиры становится необходимой и берётся во внимание в следующих случаях:

• Покупка недвижимости;
• Продажа квартиры;
• Оформление дарственной;
• Приватизация муниципального жилья;
• Сделка с обменом недвижимого имущества.

В основном такая оценка учитывается при одобрении приватизации государственными органами. Она необходима для правильной оценки того, несёт ли приватизация в данном случае потери или выгоду муниципалитету, а также того, насколько ценный объект.

Независимо от обстоятельств, каждый собственник квартиры может узнать или самостоятельно посмотреть информацию об инвентаризационной оценке своего имущества. Это можно сделать как при личном присутствии, так и удалённо.

Следует помнить, что принцип оценивания объекта органами Бюро технической инвентаризации сводится именно к рассмотрению технических параметров жилья, которые здесь являются главными критериями. Самостоятельно определить сумму можно, но это потребует от владельца определённой осведомлённости, а нужная информация в имеющихся документах не во всех случаях актуальна, особенно когда ей давно не занимались.

Где получить информацию?

Вполне логично возникает вопрос, как получить сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости. В отличие от сведений о кадастровой оценке, в данном случае необходимо обращаться в БТИ с личным паспортом, правоустанавливающими и подтверждающими право собственности на квартиру документами. На месте пишется соответствующее заявление по образцу, оплачивается услуга и ответственный сотрудник назначает конкретный день, когда нужно явиться за готовым документом с оценкой.

В итоге заявитель получит официальный документ с суммой актуальной стоимости по оценке БТИ. Кроме того, обязательно ставится дата, на которую информация актуальна, а также указывается задача, цель и нормативы, на основании которых производились расчёты.

Бывает и так, что заявителя не устраивают полученные цифры. Если такое случилось, он имеет законное право подать иск в суд. Как правило, имеющаяся неясность, любое противоречие и сомнение в суде трактуют в пользу налогоплательщиков.

При необходимости на место выезжают государственные специалисты, которые оценивают квартиру в целом или только её часть, если это требуется владельцу.

Самостоятельные расчеты

Перед тем, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры, следует чётко обозначить для себя, зачем и для чего это нужно. Если не требуется официальный документ, рассчитать сумму можно самостоятельно. Для этого применяется специальная формула государственной службы оценки недвижимого имущества:

Си=Св*(1-Ифиз/100*Ки)
Си – инвентаризационная стоимость жилья в тысячах рублей; Св – восстановленная цена многоквартирного дома (совокупность трат на амортизационные отчисления, которые пошли на восстановительные работы) в тысячах рублей; Ифиз – физический износ здания; Ки – коэффициент дифференциации.

Точнее всего будет отображена стоимость жилья при сравнительном аналитическом подходе, то есть, если подобран аналогичный недвижимый объект. Здесь оценщик обычно пользуется помощью риелторов, так как у них есть подобная и актуальная информация. В целом же, рассчитанная сумма получается в результате одного из способов работы оценщика – затратного, сравнительного или доходного. Кроме того, важно учитывать, что ежегодно государственные органы производят переоценку недвижимости, а это говорит о том, что актуальность расчетов весьма скоротечна и через определенное время нужно заново выполнять процедуру.

Поэтапное определение

Интересуясь инвентаризацией, в частности оценкой квартиры, можно воспользоваться поэтапной процедурой, которая включает в себя:

• Определение базовой восстановительной стоимости недвижимого объекта, с учетом анализа информации из сборника в ценах;
• Произведение перерасчёта стоимости жилья из базовой цены последнего оценочного года, используя соответствующий коэффициент;
• Определение износа здания, сопоставляя информацию БТИ и расчет стоимости фактического износа;
• Определение суммы инвентаризационной стоимости путём получения цифры в результате разницы между стоимостью износа и актуальной ценой последнего отчётного года.

На сегодняшний день проверить актуальную инвентаризационную стоимость можно по адресу месторасположения квартиры онлайн через интернет. Воспользоваться полученной таким образом информацией можно для себя, но для официального использования придётся идти за бумажным документом.