Долевое участие в строительстве жилья: особенности договора

Сегодня по всей территории Российской Федерации строительная сфера развивается весьма активно. Кроме того, на государственном уровне был создан национальный проект по решению столь наболевших жилищных проблем населения. В обозначенном вопросе все отсылки идут на Федеральный закон №214, принятый 30 декабря 2004 года, с учетом всех принятых за это время изменений. В оговоренном законе речь идёт о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и прочего недвижимого имущества. Утверждённым законом чётко регулируются все отношения, в то числе те, которые связаны:

• С вливанием финансовых перечислений юридических и физических сторон для непосредственного осуществления строительных работ по возведению жилья и прочих недвижимых объектов;
• С возникновением у дольщиков последующего права владения на объекты завершённого строительства, в которые были внесены их денежные вложения.

Упомянутый выше закон на государственном уровне гарантирует непредвзятую защиту интересов и прав дольщиков, а также их имущества. В связи с вышесказанным, договор долевого участия в строительстве занял весомую позицию в отношении общественности в России. Так, согласно этому документу, компания застройщика обязуется в установленные сроки своими личными силами возвести оговоренный сторонами объект недвижимости, подготовить всю необходимую документацию, ввести здание в эксплуатацию и передать помещения участникам, которые вносили свои инвестиции.

Несовершенство закона

Несмотря на столь существенное место договора в социуме, его определение не лишено некоторых разногласий. Правовая природа данной проблемы заключается не только в теории. Данный документ направлен на осуществление государственной защиты прав дольщиков и от него зависят объёмы гарантий правовой защиты официальных участников незавершенного строительства, которые вкладывают в объект свои деньги.

Было бы целесообразнее внести изменения в действующее законодательство и выделить договора долевого участия в планирующемся или проводимом строительстве любого типа многоквартирного дома или иной недвижимости, как отдельный вид. Несмотря на то, что в функционирующем законе есть значимые определения нового вида договора, это всё же никак не является поводом считать, что сам договор о долевом участии в строительстве принят самостоятельной разновидностью. По этой причине документ квалифицируется и как инвестиционные сделки простых товариществ, и как подрядные сделки. Соответственно, это разные статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, 55 и 37. Более того, порой такие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома вовсе определяют особыми инвестиционными, что Гражданским кодексом не предусматривается.

Проще говоря, законодательно не существует однозначного юридического и официального определения, которое действительно давало бы договору долевого участия право на самостоятельное существование, но и нет такого утверждения, что данный договор является подвидом какого-либо другого.

Стороны с их взаимоотношениями

В соответствии с ранее принятыми и действующими законодательными актами, застройщик, являющийся одной из двух сторон подписываемого договора, обязан начать и завершить возведение недвижимого объекта самостоятельно, передав введённый в эксплуатацию готовый объект сторонам участникам, которые вкладывали деньги. Это существенно отличается от сделки с куплей-продажей, поскольку речь идёт о недвижимости, которой ещё нет. Соответственно, дольщики, внося деньги, приобретают пока ещё не право владения имуществом, а право получить готовый объект. Срок этого получения оговорен подписанным документом.

Несмотря на это, права владения объектом для дольщиков первоначальные и не считаются, как производные от прав застройщиков. На практике подобные сделки иногда определяют договорами совместной деятельности, то есть сделкой с товариществом, где обеим сторонам выгодны условия. Основными признаками подобного соглашения служат вклады дольщиков, совместное деяние, в соответствии с 1041 статьей Гражданского действующего кодекса, а также общая цель в виде получения определённой прибыли, что не должно противоречить закону.

В подобных сделках не обязательно предусмотрено две стороны. Участников может быть и больше, что в документе всегда отображается.

Суть преждевременных вложений

Строительство по документам о долевом добровольном участии в нем осуществляется за счёт вкладываемых денег юридических лиц и населения. В тексте самого документа, если речь идёт о простом товариществе, всегда указывается совместная цель сделки, так как все дольщики объединяют денежные вклады. Когда же дело касается долевого добровольного участия, истинные цели любого застройщика и всех участников не могут совпадать, поскольку первый заинтересован в получении ощутимой прибыли, а второй – в получении желаемой недвижимости. Из этого следует, что сделка между застройщиками и официальными дольщиками не служит сделкой о совместной проводимой деятельности.

С другой стороны, ссылаясь всё на тот же Гражданский кодекс, в частности статью 39, можно увидеть, что долевое участие — это оказание исключительно возмездных услуг. Иными словами, застройщики обязуются выполнить конкретные действия, которые оплачивают заказчики, они же участники долевого строительства. При всём этом, вносимые денежные вклады не определяются в качестве оплаты оказываемых услуг застройщика, а примерно равны стоимости приобретаемой недвижимости.

Нельзя подобные договора назвать и агентскими, поскольку агенты сначала получают определённые задания, после чего заключают сделку, чтобы их выполнить. Долевое строительство наоборот означает, что сторона застройщика уже заключила некоторые сделки, которые были направлены на передачу недвижимых помещений во владение другим лицам.

Основные признаки

Проанализировав всё вышесказанное, следует обратить внимание на основные признаки договора о долевом участии. К ним относятся:

• Предмет – строение, которое определяется индивидуально. Это может быть жилое или нежилое помещение, входящее в состав определённого строящегося здания (многоквартирный дом, пансионат, торговый или развлекательный центр, комплекс офисов, прочее);
• Объект – само помещение, которое будет отдано в собственность другой стороне сделки, когда здание будет введено в эксплуатацию должным образом;
• Исполнения требующихся обязанностей компанией – осуществление строительства, ведение документации, введение в эксплуатацию, прочее;
• Долевое участие, представленное денежными вкладами. В итоге возникают собственнические права на имущество, которое ранее не находилось ни в чьем владении и никем не использовалось;
• Содержание документа, согласно с которым компания должна обеспечивать строительные работы в рамках установленного временного периода, а дольщик обязан заплатить оговоренную денежную сумму с последующим принятием готового недвижимого объекта, будь то жилья или любого вида нежилого помещения.

Стороны и цели

Стандартно в роли сторон договора выступает компания застройщика и некое физическое или юридическое лицо. Застройщики всегда являются лицами юридическими, независимо от того, какую именно они носят организационно-правовую форму, являются ли индивидуальными предпринимателями, есть ли у них своя земля в собственности или они её арендуют. Участники долевого строительства вкладывают финансовые средства, в результате чего получают готовый недвижимый объект по истечению оговоренного сроками строительства времени.

Как выше было сказано, цели сторон ДДУ на строящийся или планируемый объект недвижимости разные. Застройщик намерен получить от строительства прибыль, а дольщик – помещение. Однако, поскольку участники платят за то, чего ещё нет, на риски стоит обратить особое внимание, тщательно проверив перед подписанием документов самого застройщика и поинтересовавшись отзывами о нём.

Документ, вопреки неоднозначному законодательному определению, полностью самостоятелен, имеет конкретный предмет, объект и содержит в себе характерные признаки. При этом важно различать инвестиционную регламентированную деятельность и долевое добровольное участие, которое полностью урегулировано Гражданским кодексом Российской Федерации.

Разбираемся в понятиях

Ссылаясь на упомянутые выше нормативные акты, необходимо вкратце прояснить разницу между инвестициями и столь часто встречающимся долевым строительством, которое по своей сути представлено капитальными вложениями.

Инвестиции	Капитальное вложение
Перечень всех ценных бумаг, финансовых средств, имущества и прав на него, а также прочих прав, имеющих финансовую оценку, будучи вложенными в предпринимательскую или иную коммерческую деятельность, если она направлена в оборот для пользы или прибыльности компании.	Инвестиции, если они направлены на основной капитал и основные распределённые средства, в том числе траты на строительные работы с нуля, расширяющие и реконструирующие мероприятия существующих зданий, переоборудование предприятий промышленности, покупку автотранспорта, инструмента, оборудования и необходимого инвентаря, а также проектные работы и прочие траты.

В роли объекта капитального вложения в России выступает имущество, находящееся во владении государства, муниципалитета, частном или ином владении. В виде инвесторов могут быть и юридические, и физические лица, то есть население, государственные структуры, местная администрация, иностранный субъект коммерческой деятельности.

Какие права имеют инвесторы?

Инвесторы, они же добровольные участники долевого строительства, подписавшие договор с целью получения жилья или иного объекта, имеют определённый перечень прав, а именно:

• Свободу в сфере инвестиционной деятельности в виде добровольно вносимого капитального вложения;
• Самостоятельно определять объёмы и направления своих вкладов;
• Заключать независимые договора с прочими субъектами инвестирования, согласно с Гражданским действующим кодексом Российской Федерации;
• Владеть, пользоваться и далее распоряжаться объектом своего капитального вложения, а также последующим результатом;
• Передавать по контакту или подписанному договору свои права на капитальные вложения и их результат другим юридическим или физическим лицам, государству или муниципалитету. Так, гражданин может продать свои права на квартиру в новостройке до её введения в официальную эксплуатацию;
• Контролировать целевое использование денежных средств, которые были переданы застройщику на строительство;
• Объединять личные средства и привлекать других инвесторов для совместных капитальных вложений, в результате чего возникает та же долевая или совместная собственность на одну и ту же квартиру;
• Осуществлять прочие свои права согласно с подписанным и зарегистрированным договором долевого участия в строительстве жилья или любой иной недвижимости.

Проект строительства

Перед подписанием официальной сделки с компанией застройщика и до подписания самого договора важно изучить проектную документацию планирующегося или уже начатого строительства. Имеет смысл ради своей безопасности быть внимательнее к таким пунктам, как:

• Цель проекта – она должна соответствовать назначению недвижимого объекта. К примеру, для удовлетворения жилищных нужд населения, требуется организация парковочных мест, решение бытовой потребности, прочее;
• Этапы и сроки реализации проекта – речь может идти о сдаче сразу всего объекта или, если он содержит в себе несколько блоков, корпусов, его части. Они могут сдаваться в эксплуатацию поочерёдно, то есть, не одновременно;
• Результаты проведения государственных экспертиз – не обязательный пункт. Необходимость устанавливает федеральное законодательство;
• Разрешение вышестоящих государственных структур на возведение нового дома с указанием срока действия данного документа – важнейший нюанс, без которого даже готовое здание может быть попросту не введено в эксплуатацию, а значит, дольщики потеряют свои деньги и ничего не получат взамен;
• Права компании застройщика на землю, на которой будут вестись строительные работы – территория должна быть либо в частном владении, либо арендована и ничего более;
• Месторасположение строящегося объекта недвижимости;
• Состав строящегося здания с техническими характеристиками;
• Функциональное назначение имеющихся нежилых помещений (в многоквартирных жилых домах часто сразу отведены помещения под магазины);
• Состав совместной собственности многоквартирного дома;
• Возможные финансовые и прочие риски и страховка от них;
• Прочее.

Вопрос о сроках

Особое внимание следует уделить срокам, отведённым на проект строительства, а также тому, когда объект должен быть готов и сдан в эксплуатацию. Обычно чёткие даты не указываются, так как это не является нарушением закона, но временные рамки должны быть зафиксированы и не должны быть нарушены.

В соответствии с действующим российским законодательством, рассматривают два различных срока в договоре долевого участия в строительстве:

• Срок, в рамках которого компания застройщика обязана передать дольщику готовый объект;
• Срок, в рамках которого дольщик обязан принять у застройщика завершённое помещение.

Каким способом и по какому принципу определяются сроки – закон не устанавливает. Это значит, что у застройщиков нет никаких временных ограничений. Они решают этот вопрос самостоятельно. Однако, ссылаясь на Гражданский кодекс, вариантов определения сроков передачи участникам долевого строительства готового результата несколько:

• Конкретное определение календарной даты (число, месяц, год);
• Указание временного периода, в течение которого застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию и передать имущество участникам (исчисляется от даты заключения договора, это может быть несколько месяцев, недель, дней или лет в зависимости от того, когда участник подписал документ);
• Обозначение определённого события, которое неизбежно наступит.

Как показывает практика, чаще всего застройщики выбирают второй вариант, не привязываясь к конкретной дате или событию.